몰빵 투자하면 결국 망하는 이유, 켈리 공식으로 이해하는 진짜 리스크 관리
“법이 바뀌었다던데, 임차인이 내는 게 맞는 건가요, 아니면 임대인이 내야 하는 건가요?” 하고 헷갈리는 분들이 많더라고요. 저도 처음 들었을 땐 ‘아니, 법이 바뀌면 이렇게 되는구나’ 싶었습니다.
이번 글에서는 법과 관습을 함께 고려해서, 계약 갱신권 사용 시 복비 부담 주체와 실전 대응 방법까지 정리해 드릴게요.
먼저 계약 갱신권부터 이해해야 합니다.
계약 갱신권은 임차인이 2년 동안 거주한 뒤, 계약을 최대 2년 추가 연장할 수 있는 권리입니다.
2020년 7월 개정 임대차보호법 시행 이후, 임차인은 ‘원하면 연장 가능’이라는 권리가 법적으로 보장됩니다.
임차인이 갱신권을 사용하면, 임대인은 거절하기 어렵습니다. 단, 임대인의 중대한 사유가 있을 때만 거절 가능합니다.
즉, 임차인이 원하면 자동으로 계약이 연장되는 시스템이라고 이해하면 쉽습니다.
이번 글의 핵심 포인트입니다.
갱신권 사용 후 임차인이 나갈 경우
임대인이 부담합니다.
임차인은 별도로 복비를 내지 않습니다.
단, 임차인은 최소 3개월 전에 퇴거 통보를 해야 효력이 발생합니다.
갱신권 사용 전 임차인이 중도 퇴거할 경우
임차인이 복비를 부담합니다.
다만, 임대인과 협의하면 부담 주체를 조정할 수도 있습니다.
즉, 갱신권을 사용한 뒤 임차인이 퇴거하면 임대인이 새 세입자를 구하며 복비를 내야 한다는 뜻입니다.
서울 강남의 아파트 임대 사례를 들어 설명드릴게요.
A씨는 22년 10월에 임차인과 2년 계약을 맺었습니다.
임차인은 24년 10월 갱신권을 사용했고, 1년 뒤 퇴거 의사를 통보했습니다.
이때 복비 부담 주체를 놓고 혼란이 있었지만, 법적으로 임대인이 부담이 맞았다고 합니다.
또 다른 사례로, 최초 계약 2년을 채우지 못하고 나간 경우에는 임차인이 복비를 내야 하는 경우도 있습니다.
즉, 계약 기간과 갱신권 사용 여부가 가장 중요한 기준입니다.
갱신권을 사용할 때 임대인과 임차인이 주의해야 할 사항은 다음과 같습니다.
퇴거 통보 시점
임차인은 최소 3개월 전에 퇴거 의사를 통보해야 합니다.
통보 시점부터 3개월 뒤에 퇴거 효력이 발생한다고 보면 됩니다.
중개수수료 부담 기록
부동산과 명확하게 합의 후 계약서에 기재
임대인 부담임을 확인하고 증빙 자료 확보
최초 2년 미만 계약
1년 미만 퇴거 시 임차인이 부담하는 경우가 있으니, 계약서 확인 필수
부동산 중개업소와 사전 조율
새로운 세입자 모집과 복비 정산 과정에서 분쟁 방지
Q1. 임차인이 1개월 전에 나간다고 하면 어떻게 되나요?
갱신권 사용 시, 최소 3개월 전 통보가 법적 기준이므로, 1개월 전 통보는 효력이 발생하지 않습니다.
Q2. 중개수수료가 얼마 정도인가요?
보통 월세·전세 기준으로 보증금의 0.4~0.9% 정도가 표준이며, 서울 기준으로는 계약 금액에 따라 달라집니다.
Q3. 갱신권 사용 후 임대인이 임차인을 내보낼 수 있나요?
임대인은 법적으로 ‘중대한 사유’를 입증하지 않으면 거절할 수 없습니다. 예: 임대인이 집을 직접 사용해야 하는 경우 등
갱신권 사용 후 임차인 퇴거 시, 임대인이 복비 부담을 최소화하려면 아래 체크리스트를 활용하세요.
계약서와 갱신권 사용 여부 확인
임차인의 퇴거 통보 시점 기록
중개업소와 복비 부담 주체 확인
신규 임차인 모집 계획 수립
법적 분쟁 대비 증빙 자료 확보
정리하면 이렇게 됩니다.
갱신권 사용 후 퇴거 → 임대인 부담
갱신권 미사용 퇴거 → 임차인 부담 (협의 가능)
법과 관습이 혼재되어 헷갈릴 수 있지만, 갱신권 사용 여부와 퇴거 통보 시점만 명확히 확인하면 안전하게 처리할 수 있습니다.
부동산 초보라도, 계약서 꼼꼼히 확인하고 기록해두면 복비 문제로 곤란한 상황을 피할 수 있습니다.