“확정일자? 예전에 받았는데 또 받아야 해요?”
며칠 전, 보증보험 갱신을 준비하면서 깜짝 놀랐어요.
2021년에 처음 전세 계약하고, 전입신고도 하고, 확정일자도 받아둔 상태였죠.
2023년에 계약 기간만 2년 연장하면서 재계약서를 작성했는데, 별로 달라진 게 없어서
‘굳이 확정일자를 또 받을 필요 있나?’ 싶었거든요.
그런데 보증보험 가입하려고 하니까 “확정일자가 없다”는 말에 멘붕.
“아니요, 전 이미 받았는데요?”라고 했지만, 알고 보니 그건 옛날 계약 기준이었더라고요.
이 글은 저처럼 전세 재계약을 했는데 확정일자를 새로 받아야 하는지 몰랐던 분들을 위해 썼어요.
단순한 정보 전달이 아니라 실제 경험을 바탕으로,
헷갈리기 쉬운 확정일자와 우선변제권, 보증보험의 관계까지 쉽게 풀어드릴게요.
📌 본론: 전세 재계약과 확정일자, 몰랐다간 낭패 보는 진실
❓전세 재계약할 때 확정일자 다시 받아야 하나요?
결론부터 말하면, ‘네’입니다.
전세 재계약을 하게 되면, 기존 계약과는 ‘다른 계약’으로 간주되기 때문에
새로운 계약서를 기준으로 확정일자를 다시 받아야 우선변제권이 생깁니다.
“기존 계약 조건이 동일해도요?”
네. 보증금, 주소, 임차인, 임대인 모두 동일해도
‘날짜’가 바뀌기 때문에 확정일자는 계약서 기준으로 새롭게 부여해야 해요.
🔍 전세 확정일자란 무엇일까요?
확정일자는 주택임대차보호법에 따라 임차인의 권리를 보호해주는 중요한 제도입니다.
임대차 계약서를 작성한 후, 주민센터나 정부24 등 공적 기관에서 ‘확정일자’를 부여받으면
계약서에 명시된 날짜 기준으로 우선변제권을 주장할 수 있어요.
쉽게 말해, 집이 경매에 넘어가거나 문제가 생겼을 때
확정일자 + 전입신고 완료된 임차인이 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리입니다.
📂 전세 재계약 시 흔히 생기는 오해
저처럼 많은 분들이 이렇게 생각하시더라고요.
정답은 둘 다 NO입니다.
첫 번째, 계약 조건이 같더라도 ‘재계약’은 ‘새로운 계약’이기 때문에 기존 확정일자는 효력이 없습니다.
두 번째, 임대차 신고와 확정일자는 별개입니다.
2021년 6월부터 도입된 전월세신고제는 신고만 해도 확정일자가 자동으로 되는 게 아니라,
신고서 작성할 때 ‘확정일자 신청’ 항목을 따로 체크해야 부여돼요.
그러니 집주인이 “신고해줄게요~” 했다고 해도, 확정일자는 빠졌을 수 있는 겁니다.
💼 보증보험 가입 시 ‘확정일자 없음’으로 거절되는 이유
최근 보증금이 점점 커지면서, 임차인 대부분이 보증보험을 가입해요.
저도 이번에 보증보험 갱신하려다가 ‘확정일자가 없다’는 이유로 거절될 뻔했어요.
보증보험사는 전입신고 + 확정일자 부여 여부를 기준으로
해당 보증금이 보호받을 수 있는 범위인지 확인합니다.
확정일자가 없으면, 아무리 오래 살았다고 해도 보증보험 대상이 아니라고 판단할 수 있어요.
저처럼 2023년 7월에 재계약서 쓰고 확정일자 안 받았다면,
2025년 7월까지의 기간 동안은 법적으로 우선변제권도 없고 보증보험도 거절될 수 있어요.
🧾 그럼 지금 당장 어떻게 해야 할까요?
걱정 마세요. 지금이라도 바로 받으면 됩니다.
전세 계약서 원본을 들고 주민센터를 방문하거나,
정부24 홈페이지 또는 홈택스를 통해 온라인으로도 확정일자 부여 신청이 가능해요.
신청하면 대부분 당일 혹은 익일 확정일자 부여되니
며칠 남지 않았다고 해도 걱정하지 마시고 바로 신청하세요.
📘 실사례: 전세 확정일자 놓쳐서 생긴 피해
제 지인 중 한 명은 재계약서를 따로 쓰지 않고 구두로 연장만 했는데,
나중에 해당 집이 경매에 넘어가면서 보증금을 돌려받지 못했어요.
그 이유는 단 하나, 확정일자 부여가 안 된 상태였기 때문이죠.
계약서를 새로 썼다면 당연히 확정일자도 새로 받았을 테고,
그랬다면 경매 후 우선순위에 따라 보증금을 돌려받을 수 있었을 텐데 말이에요.
🔄 결론: 확정일자, ‘한 번만 받는 거’ 아닙니다!
정리하자면, 전세 재계약을 했다면 반드시 확정일자를 다시 받아야 합니다.
전입신고와 확정일자는 다르고, 임대차 신고를 했다 해도 확정일자 자동 부여는 아님에 유의하세요.
지금이라도 늦지 않았습니다.
확정일자를 새로 받고, 내 소중한 보증금을 제대로 지키세요.
우리 모두 한 번쯤은 놓치기 쉬운 부분이지만,
조금만 신경 쓰면 나중에 수천만 원의 손해를 막을 수 있다는 사실,
꼭 기억해주세요!
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