자녀 명의 아파트 잔금, 부모가 대신 납부해도 괜찮을까? 차용증 꼭 써야 하나요?
안녕하세요, 마켓핑크예요.
오늘은 최근에 정말 많이 듣는 질문, 바로 "자녀 명의 아파트 잔금, 부모가 대신 납부해도 괜찮을까요?"라는 이슈에 대해 이야기해볼게요.
얼마 전 지인 모임에서 들은 이야기에요. 한 친구가 아들 이름으로 청약 당첨이 되었대요. 집값은 천정부지로 오르고, 청약은 하늘의 별 따기잖아요. 겨우 당첨돼서 기뻐했는데, 문제는 잔금이었대요. 아들은 사회 초년생이고, 당연히 목돈이 없었죠. 결국 기존에 살던 부모님 집을 팔아서 그 잔금을 대신 납부했는데… 이게 나중에 세무조사 대상이 될 수 있다는 얘기를 듣고 엄청 걱정하고 있더라고요.
그래서 오늘은 제가 직접 세무사 상담도 받아보고, 국세청 예규와 실제 사례까지 찾아서 정리해봤어요. 부모님이 자녀 명의 아파트의 잔금을 대신 납부할 때 반드시 알아야 할 것들, 그리고 '아파트 잔금 차용증'을 써야 하는 이유, 함께 정리해드릴게요.
부모가 대신 납부하면 증여? 세무서는 어떻게 볼까?
첫 번째로 많은 분들이 헷갈리는 부분이 바로 "아들이 내 명의로 아파트를 샀는데 돈은 엄마가 냈어요. 그냥 가족끼리 도와준 거죠, 문제 되나요?" 라는 거예요.
결론부터 말씀드릴게요. 문제 될 수 있습니다. 아니, 문제 될 가능성이 큽니다.
자녀 명의로 등기된 아파트의 잔금을 부모가 대신 납부하면, 국세청은 '자녀가 부모에게서 돈을 증여받은 것'으로 간주할 수 있어요. 이게 바로 '차액 증여'라는 개념이에요.
예를 들어볼게요.
이렇게 되면 자녀는 사실상 5억 9,000만 원 상당의 재산을 부모에게서 증여받은 셈이죠.
국세청은 이런 상황을 가만두지 않아요. 증여세가 부과될 수 있습니다.
차용증을 쓰면 괜찮다고? 그럼 어떻게 써야 할까?
많은 분들이 **"차용증만 쓰면 괜찮다던데요?"**라고 묻습니다.
네, 맞아요. 차용증을 제대로 쓰고, 원금과 이자를 실제로 상환한다면 증여로 보지 않습니다.
하지만 단순히 문서 한 장만 써두는 건 소용이 없어요.
실제 돈이 오가야 하고, 시중 금리에 맞춰 이자도 지급해야 해요.
자, 그럼 여기서 궁금하실 수 있겠죠?
아파트 잔금 차용증, 이렇게 써야 합니다
제가 세무사에게 들은 내용을 바탕으로 정리해드릴게요.
아파트 잔금 차용증을 쓸 때는 다음 내용을 꼭 포함해야 해요.
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채권자와 채무자: 부모 이름과 자녀 이름
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차용금액: 정확한 잔금 금액
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이자율: 통상 연 3~4.6% 수준 (2025년 기준, 한국은행 기준금리 + α)
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상환계획: 매달 얼마씩 갚을지 구체적으로
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상환기한: 몇 년 안에 완납할지 명시
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작성일자, 서명, 인감 날인
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공증: 반드시 해야 하는 건 아니지만, 분쟁 예방 차원에서 추천
이렇게 꼼꼼하게 작성하고, 실제로 이자와 원금을 송금한 내역이 있어야 해요. 그래야 국세청도 “이건 증여가 아니라 대여”라고 인정해줍니다.
실제 사례로 보는 주의사항
서울 강서구에 사는 A씨는 자녀 이름으로 분양권을 당첨 받은 후, 부모가 전 재산을 들여 잔금을 납부했어요.
문제는 이후 자녀가 상환 의지 없이 살고 있었다는 것. 국세청은 사용승인일 기준으로 아파트의 시세(7억 원)를 기준으로 약 2억 원 상당을 증여로 판단, 증여세 부과 통지서를 보냈습니다.
그나마 다행인 건, A씨 가족은 차용증을 작성해뒀고, 일부 이자와 상환 내역이 있었어요. 결국 일부 세금은 줄었지만, 차용증이 없었더라면 훨씬 큰 세금이 나올 뻔했죠.
이런 오해는 하지 마세요!
✔ “가족끼리 돈 빌려주는 건 문제없다” → 아닙니다. 가족 간 금전거래는 세법상 철저히 증여로 간주될 수 있어요.
✔ “차용증만 써두면 된다” → 이자 지급과 실제 상환이 병행되어야 인정됩니다.
✔ “내 명의로 샀으니 부모가 대신 내도 상관없다” → 자금출처가 불명확하면 ‘명의신탁’ 문제도 생길 수 있어요.
결론 – 가족 간 돈 거래, 반드시 준비하자
마켓핑크도 예전엔 이렇게 생각했어요.
“가족끼리 도와주는 건 당연한 거지, 누가 세금 물리겠어?”
하지만 현실은 다르더라고요. 세무조사 대상이 되는 순간, 증빙할 수 없는 거래는 곧바로 세금폭탄으로 이어질 수 있어요.
그래서 꼭 기억하세요.
아파트 잔금 차용증, 그냥 문서 한 장이 아닙니다.
자녀 명의 아파트에 부모 자금이 들어갔다면, 그 자체로 세금 이슈가 생길 수 있습니다.
예방은 차용증 작성과 실제 이자·원금 상환입니다.
혹시 지금 이 글을 읽고 계신 분 중에, 청약 당첨 후 부모님이 도와주신 경우가 있다면?
지금이라도 늦지 않았어요. 오늘 바로 차용증부터 준비해보세요.
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