셀프등기할 때 주택채권 매입금액, 이 금액으로 해야 합니다

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  셀프등기할 때 주택채권 매입금액, 이 금액으로 해야 합니다 “주택채권 매입금액을 얼마로 입력해야 하나요?” 셀프등기를 처음 해보는 분들이라면 대부분 이 질문을 하게 됩니다. 저 역시 몇 년 전, 생애 첫 단독주택 매수를 하고 직접 등기까지 셀프로 진행했을 때, 가장 막막했던 게 바로 이 **‘주택채권 매입금액 계산’**이었어요. 등기소에 갈 생각만으로도 부담인데, 채권 매입 창구에서는 또다시 “건물 시가표준액 얼마인가요?”라는 질문을 받죠. 그럼 머릿속에 물음표만 가득해집니다. “이게 토지도 포함해서 말하는 건가? 주택만? 아니면 건물 전체?” 정확하게 짚고 넘어가지 않으면 등기 절차가 지연되거나, 불필요하게 금액을 더 지출할 수도 있어요. 오늘 포스팅에서는 이 헷갈림을 한 번에 정리해드릴게요. 주택채권 매입이란? 왜 계산이 중요한가요? 주택채권은 쉽게 말해, 건축물에 대해 부동산을 취득할 때 일정 금액을 의무적으로 매입 하게 하는 제도입니다. 이는 국가나 지자체가 주택 건설 재원을 확보하기 위한 정책 중 하나인데요, 매입한 채권은 일정 기간 후에 다시 돌려받을 수 있습니다. 문제는 이 채권 매입금액이 건물 가치에 따라 달라지며, 이를 제대로 계산하지 못하면 등기 과정에서 돌려보내지거나 과도한 금액을 부담 할 수 있다는 점이에요. 특히 셀프등기를 계획하고 있다면 꼭 이해하고 있어야 할 핵심 포인트입니다. 주택, 건물, 토지… 각각 채권 매입 대상일까? 등기서류를 보다 보면 주택 시가표준액 , 건물 시가표준액 , 토지 시가표준액 이렇게 세 가지가 표기되어 있는 경우가 많습니다. 특히 단독주택(근린생활시설 포함) 같은 경우는 주거용 건물과 비주거용 건물이 혼합되어 있어서 계산이 더 헷갈리죠. 이럴 땐 딱 한 가지 기준만 기억하세요. 👉 주택채권 매입금액 계산 시에는 “건축물 전체”의 시가표준액을 기준으로 합니다. 이 말은 곧, 주택분 시가표준액 + 기타 건물분 시가표준액 = 채권 매입금액 산정 기준 이라는 ...

전세 사는 중 집주인 가족이 들어온다고 하면 나가야 하나요?

 


전세 사는 중 집주인 가족이 들어온다고 하면 나가야 하나요?

서울에서 직장 다니는 30대 직장인 A씨는 전세로 살던 집에서 얼마 전, 갑작스럽게 집주인에게 "우리 딸이 들어와 살 거니까 재계약은 어렵다"는 이야기를 들었습니다. 문제는 집주인의 딸이 '전세'로 들어온다는 점이었죠.

"실거주가 아니고 전세로 들어오면 거절 못하는 거 아니에요?"라는 의문은 많은 세입자들이 가질 수 있는 생각입니다. 실제로 부동산 커뮤니티, 지식인, 카페에도 비슷한 질문이 매일 올라오고 있습니다.

그래서 오늘은 계약갱신거절 요건에 대해 정확히 짚어보려고 합니다.
'전세로 들어온다'는 이유만으로 정말 나가야 할까요? 그리고 이게 법적으로 맞는 걸까요?

❗ 많은 사람들이 오해하는 '전세 실거주'의 진실

가장 흔한 오해 중 하나는 이겁니다.
"전세로 들어오면 실거주가 아니니까 계약갱신을 거절할 수 없다."

하지만 이건 사실이 아닙니다. 중요한 건 '실제 거주 의도'지, 소유 방식이 아닙니다.

현재 우리나라의 「주택임대차보호법」 제6조의3에서는 임차인의 계약갱신요구권을 보장하고 있지만, 다음과 같은 경우에는 임대인이 갱신을 거절할 수 있다고 명시하고 있습니다.

임대인 본인이나 직계존속, 직계비속이 실제로 해당 주택에 거주할 계획이 있는 경우

즉, 집주인의 '딸'이 '전세'로 들어온다 하더라도 실제로 살기 위한 거라면 계약갱신을 거절할 수 있습니다. 전세든 월세든 관계없고, 자가 여부도 중요하지 않습니다.

📌 판례와 실무에서 보는 '실거주'의 판단 기준

법원에서는 "실거주" 여부를 판단할 때, 실제 거주 의사와 함께 이전 주소지, 결혼 여부, 직장과의 거리, 실질 사용 여부 등을 종합적으로 판단합니다.

2021년 한 사례에서는, 집주인의 자녀가 결혼 후 신혼집을 찾는 과정에서 부모 소유의 주택에 들어간다고 하면서 세입자의 갱신 요구를 거절한 사건이 있었습니다. 이 경우, 자녀가 결혼 이후 3개월 안에 실제 입주했다는 점이 확인되어 합법적인 계약갱신거절로 인정되었습니다.

이처럼 실제로 들어와 살기만 한다면 '전세'도 실거주로 간주된다는 점이 명확합니다.

💬 하지만 이건 조심해야 합니다! '허위 실거주'는 손해배상 대상

만약 계약갱신을 거절해 세입자를 내보낸 뒤, 정작 딸이 들어오지 않고 제3자에게 다시 임대를 주거나, 1~2달만 거주 후 비워버리는 등의 상황이라면?

이건 '허위 실거주'로 간주될 수 있습니다.

2023년 기준으로, 허위 실거주로 세입자에게 손해를 끼쳤다고 판정되면 손해배상청구가 가능하며, 위약금 기준은 임대차보증금의 1년치 월세 상당액입니다.

따라서 임차인 입장에서는 계약 종료 후에도 전입세대열람, 전기사용량 등을 확인해보고 실제 거주 여부를 체크할 필요가 있습니다.

📋 실거주 확인을 위한 방법

계약 종료 이후 아래 방법들을 활용해 실제 거주 여부를 확인할 수 있습니다.

  1. 전입세대 열람 신청
    → 주민센터에서 신청하면 누가 전입했는지 알 수 있습니다.

  2. 전기·가스·수도 사용량 확인
    → 최소한의 생활이 있었는지 확인하는 방법입니다.

  3. 주변 주민 증언 확보
    → 실제 거주 여부에 대한 정황을 파악할 수 있습니다.

  4. 내용증명 및 법적 대응 준비
    → 만약 허위 실거주로 의심될 경우, 손해배상청구 준비를 해야 합니다.

🧾 그럼에도 불구하고 '내용증명'은 언제 보내는 게 좋을까?

딸이 전세로 들어온다고 하더라도, 명확한 입주 계획이나 실거주 의사가 없고, 말로만 "딸이 들어온다"는 이유로 계약을 거절할 경우엔 내용증명을 보내는 게 좋습니다.

내용증명에는 다음과 같은 문구가 포함되어야 합니다:

"귀하의 계약갱신거절 사유가 실거주 목적이 아님이 확인될 경우, 추후 손해배상을 청구할 예정임을 알려드립니다."

물론, 이런 조치는 단순 의심만으로 하기보다는, 충분한 정황이 있을 때 사용하는 것이 현명합니다.

🏁 마무리 : '전세로 들어오면 거절 못한다'는 말, 진짜일까?

지금까지 계약갱신거절 요건 중 '실거주'에 해당하는 내용을 상세히 알아봤습니다.

정리하자면,
✔️ 집주인 딸이 '전세'로 들어온다고 해도 '실제로 살 목적'이면 계약갱신 거절 가능
✔️ 중요한 건 소유 형태가 아니라 '실거주 의사'
✔️ 허위 실거주일 경우 손해배상 가능하니, 주의 깊게 대응
✔️ 의심되면 내용증명, 계약 종료 후 전입세대 및 전기사용량 확인

부동산 계약 문제는 언제나 꼼꼼하게 확인하고, 법적으로도 스스로를 지킬 준비가 되어 있어야 합니다. 오해에서 비롯된 갈등이 없도록, 정확한 정보를 알고 있는 것이 무엇보다 중요합니다.


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