셀프등기할 때 주택채권 매입금액, 이 금액으로 해야 합니다

 


셀프등기할 때 주택채권 매입금액, 이 금액으로 해야 합니다

“주택채권 매입금액을 얼마로 입력해야 하나요?”
셀프등기를 처음 해보는 분들이라면 대부분 이 질문을 하게 됩니다.

저 역시 몇 년 전, 생애 첫 단독주택 매수를 하고 직접 등기까지 셀프로 진행했을 때, 가장 막막했던 게 바로 이 **‘주택채권 매입금액 계산’**이었어요.

등기소에 갈 생각만으로도 부담인데, 채권 매입 창구에서는 또다시 “건물 시가표준액 얼마인가요?”라는 질문을 받죠. 그럼 머릿속에 물음표만 가득해집니다.

“이게 토지도 포함해서 말하는 건가? 주택만? 아니면 건물 전체?”
정확하게 짚고 넘어가지 않으면 등기 절차가 지연되거나, 불필요하게 금액을 더 지출할 수도 있어요. 오늘 포스팅에서는 이 헷갈림을 한 번에 정리해드릴게요.

주택채권 매입이란? 왜 계산이 중요한가요?

주택채권은 쉽게 말해, 건축물에 대해 부동산을 취득할 때 일정 금액을 의무적으로 매입하게 하는 제도입니다.
이는 국가나 지자체가 주택 건설 재원을 확보하기 위한 정책 중 하나인데요, 매입한 채권은 일정 기간 후에 다시 돌려받을 수 있습니다.

문제는 이 채권 매입금액이 건물 가치에 따라 달라지며, 이를 제대로 계산하지 못하면 등기 과정에서 돌려보내지거나 과도한 금액을 부담할 수 있다는 점이에요. 특히 셀프등기를 계획하고 있다면 꼭 이해하고 있어야 할 핵심 포인트입니다.

주택, 건물, 토지… 각각 채권 매입 대상일까?

등기서류를 보다 보면 주택 시가표준액, 건물 시가표준액, 토지 시가표준액 이렇게 세 가지가 표기되어 있는 경우가 많습니다.
특히 단독주택(근린생활시설 포함) 같은 경우는 주거용 건물과 비주거용 건물이 혼합되어 있어서 계산이 더 헷갈리죠.

이럴 땐 딱 한 가지 기준만 기억하세요.

👉 주택채권 매입금액 계산 시에는 “건축물 전체”의 시가표준액을 기준으로 합니다.

이 말은 곧,

  • 주택분 시가표준액 + 기타 건물분 시가표준액 = 채권 매입금액 산정 기준이라는 뜻입니다.

❌ 토지분은 채권 매입 대상이 아닙니다.

이 부분에서 많은 분들이 헷갈리세요.
하지만 국토교통부와 각 지자체 기준을 보면, 주택채권은 **건축물(건물)**에 대해서만 부과되며, 토지에 대해서는 채권 매입 의무가 없습니다.

실전 예시로 풀어볼게요

직접 겪은 사례입니다.
서울 성동구에 있는 지상 2층짜리 단독주택을 매수하면서 셀프등기를 준비했습니다.

  • 주택분 시가표준액: 1억 원

  • 근린생활시설(1층 상가) 시가표준액: 1억 원

  • 토지 시가표준액: 1억 원

총 시가표준액은 3억이지만, 채권 매입은 어디에 해당하죠?

✅ 주택 + 근생 = 건축물 시가표준액 = 2억 원
❌ 토지 1억 원은 채권 계산에서 제외

그래서 은행 창구에서 주택채권 매입 계산을 할 때 입력한 금액은 정확히 2억 원이었습니다.

채권 매입 금액 자체는 해당 금액과 매입률, 감면율 등을 기반으로 계산되며, 서울시 기준으로는 ETAX 홈페이지에서 자동 계산기를 제공하니 적극 활용하시는 걸 추천드려요.

서울시 ETAX 채권 계산기 이용법

  1. 서울시 ETAX 홈페이지 접속 (https://etax.seoul.go.kr)

  2. 검색창에 ‘주택채권 자동계산기’ 입력

  3. 매입 구분: 취득

  4. 건물 시가표준액: 합산한 금액 입력 (위 예시에서는 2억 원)

  5. 건물의 용도, 면적 등 선택

  6. 자동 계산 버튼 클릭

이 계산기를 통해 정확한 채권 매입금액과 할인금액, 환급일자까지 알 수 있어요.
다만, 서울 외 지역은 해당 지자체 홈페이지 또는 민원실에서 안내해주는 계산기를 따로 확인해야 하니 유의하세요.

많이 하는 오해 바로잡기

▶ “채권 매입은 주택에만 해당되는 거 아닌가요?”
→ 아닙니다. 주거용이든 비주거용이든 건축물 전체가 대상입니다. 근린생활시설도 포함돼요.

▶ “토지 시가표준액까지 합쳐야 정확한 계산 아닌가요?”
→ 아닙니다. 토지는 채권과 무관합니다. 등기원인만 ‘소유권 이전’이더라도 토지는 제외예요.

▶ “건물 부분이 없고 토지만 거래하는 경우에도 채권을 사야 하나요?”
→ 이 경우는 채권 매입 자체가 없습니다. 건축물 존재 여부가 핵심입니다.

결론: 주택채권 매입, 핵심은 이거 하나입니다

“건축물 전체의 시가표준액만 입력한다. 토지는 제외한다.”

셀프등기를 준비하시는 분들께 꼭 강조하고 싶은 부분입니다.
저도 처음엔 지자체에 문의하고, 법무사에게도 물어보고, 몇 시간 동안 인터넷 뒤져봤던 기억이 있어요.
하지만 핵심은 간단했습니다. “건축물 기준”이라는 원칙 하나만 정확히 알면, 실수 없이 매입금액을 계산할 수 있어요.

그리고 마지막 팁 하나!
셀프등기할 때는 무조건 채권 매입 창구(은행)에 직접 가서 계산을 검토받는 걸 추천드립니다. 인터넷에서 혼자 계산한 뒤 매입하면, 금액 오류로 다시 발급받아야 하는 경우가 종종 있거든요. 시간 낭비 방지 위해 반드시 체크하세요

✅ 태그

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