전세보증금 미반환, 셀프 경매로 생존한 내 이야기

전세보증금 미반환, 셀프 경매로 생존한 내 이야기

서론

“전세보증금 못 돌려받는 일이 진짜 내 일이라고?”
처음 집주인이 연락 두절된 그날, 머리가 하얘졌어요. 나만은 아닐 거라고 생각했던 일이었죠. 전세 계약 끝나고 당연히 받을 줄 알았던 보증금 1억 5천이 발목을 잡을 줄은 정말 몰랐습니다.

더 불안했던 건, 전세보증보험에 가입도 안 됐던 상황. 이미 계약 당시 보증보험 가입이 거절되었고, 대출은 1억이나 껴 있었죠. 주변에선 “어쩔 수 없이 버려야 할 수도 있다”는 말도 들었지만, 그렇게 물러설 수는 없었어요.

그래서 선택한 게 바로 ‘셀프 경매’.
사실 처음엔 막막했지만, 하나씩 차근차근 하다 보니 결국은 제가 직접 낙찰을 받고 보증금을 거의 회수할 수 있었어요. 지금도 같은 상황을 겪는 분들이 너무 많기 때문에, 이 글을 통해 제 경험을 조금이나마 공유드리고 싶습니다.

최근 부동산 시장이 불안해지면서 전세보증금 미반환 사례가 정말 많이 늘었어요. 특히 깡통전세나 사기성 계약이 엮이면 피해는 고스란히 임차인이 짊어지게 되죠.

저도 그랬어요.
계약이 끝났는데 집주인은 연락이 안 되고, 다른 채권자에게 가압류까지 잡혀 있더라고요. 상황이 심상치 않다는 걸 느끼고 바로 임차권등기부터 넣었습니다. 그래야만 다른 채권자보다 우선해서 권리를 주장할 수 있으니까요.

그런데 문제는 그다음. 전세보증보험도 없고, 집주인도 실종 상태. 소송을 걸기에는 시간도 오래 걸리고 돈도 많이 들고… 그래서 스스로 집을 경매에 넘기기로 결심했죠.

전세 계약 당시 은행 전세대출 1억 원을 받았어요. 당연히 집이 담보로 설정돼 있었고, 만약에 경매가 진행되면 은행이 먼저 낙찰금에서 자기 몫을 가져가게 돼요.

그래서 중요한 건 ‘경매 낙찰가’였어요.
예를 들어 집이 1억 5천에 낙찰되면 은행이 1억을 가져가고, 나머지 5천만 원이 내 손에 들어오죠. 그런데 1억 2천에 낙찰되면 나는 2천만 원밖에 못 돌려받는 거예요.

즉, 경매 가격이 높을수록 내 보증금도 많이 회수된다는 거죠. 이걸 모르면 ‘싸게 낙찰받는 게 좋다’고 착각할 수도 있는데, 절대 아니에요. 싸게 낙찰받으면 남는 건 많지 않고, 오히려 손해가 커질 수 있어요.

처음엔 “내가 이걸 할 수 있을까?” 싶은 마음이었지만, 하나하나 정리하면서 하니 생각보다 체계적이더라고요.

제가 한 순서는 이랬어요:

가장 중요한 건 내가 1순위 임차인이라는 점이었어요. 다른 채권자보다 먼저 보증금을 받을 수 있는 위치였기 때문에, 경매가 잘만 진행되면 회수 가능성이 꽤 높았죠.

그리고 경매비용은 대략 300만 원 정도 들었습니다. 감정료, 송달료, 인지대 등인데 이건 낙찰 후 최종 정산 시 회수도 가능해요.

셀프 경매에서 본인이 직접 낙찰받는 분들이 꽤 있어요. 저도 그랬고요.
중요한 건 입찰가 전략이에요. 너무 낮게 쓰면 낙찰 자체가 안 되고, 너무 높게 쓰면 세금이나 유지비용까지 부담하게 되죠.

저는 감정가보다 조금 낮은 수준으로 입찰했어요. 실제 시세와 비교해서 감정가가 크게 벗어나지 않는다고 판단했기 때문에 가능한 전략이었죠. 결과적으로 감정가의 92% 정도에서 낙찰을 받아서, 은행 대출 정리 후에도 제 보증금을 대부분 회수할 수 있었습니다.

경매가 끝난 뒤에도 해야 할 일이 많았어요.
집을 매도하거나 내가 직접 입주하거나, 아니면 다시 임대 놓는 방법이 있어요. 저는 결국 집을 매도하는 쪽을 선택했고, 이 과정에서 집값이 크게 떨어지지 않았기 때문에 추가 손실 없이 마무리할 수 있었어요.

다만 이건 굉장히 운도 따른 케이스라서, 무작정 셀프 경매로 돌진하는 건 추천하지 않아요. 상황을 충분히 분석하고, 전문가 상담도 받아보는 게 좋습니다.

전세보증금 미반환이라는 단어는 정말 무겁고, 실제로 겪는다면 정신적으로도 큰 스트레스예요. 하지만 대응 방법은 분명히 존재하고, 셀프 경매도 그 중 하나의 현실적인 선택지가 될 수 있어요.

가장 중요한 건, 상황을 빠르게 인지하고 권리를 확보하는 것.
임차권 등기와 확정일자, 내용증명, 전입신고… 이 기본적인 것들만 잘 챙겨도 이후 대응이 훨씬 유리해집니다.

그리고 낙찰가는 절대 낮게 받는 게 이득이 아니에요. 내 보증금을 회수하려면 시세에 가까운 가격에 낙찰되도록 유도하는 게 가장 좋아요. 타인이 낙찰받든 내가 받든, 최종 낙찰가가 높을수록 내 손에 돌아오는 금액이 많아지니까요.

저처럼 셀프 경매를 고려하고 계시다면, 너무 두려워하지 마시고 꼼꼼하게 준비해보세요. 생각보다 체계적으로 잘 짜인 시스템 안에서, 나의 권리를 지킬 수 있습니다.