다주택자가 실거주 아파트 구매 시 취득세·양도세 절세하는 현실적인 방법
부동산 시장에서 ‘다주택자’라는 꼬리표가 붙으면 뭔가 세금이 무겁고 복잡하다는 느낌이 먼저 들죠? 저도 그런 경험이 있습니다. 최근 10억 원대 실거주 아파트를 급하게 구매하면서, 취득세가 너무 무서워서 머리가 아팠거든요. 게다가 기존 보유하던 인천과 김포 아파트, 그리고 입주 예정인 분양 아파트까지 처분 문제도 복잡했습니다. 혹시 여러분도 다주택자라면 이런 고민, 공감하시죠? 이번 글에서는 다주택자가 실거주 아파트를 살 때 ‘취득세’와 ‘양도소득세’를 절세하는 현실적인 방법을 최대한 쉽고 구체적으로 설명드릴게요.
다주택자의 취득세 중과, 왜 이렇게 무거울까?
우선, 부동산을 새로 살 때 내는 ‘취득세’ 이야기부터 시작해볼게요. 다주택자는 취득세가 보통 사람보다 훨씬 높습니다.저 같은 경우엔 3주택자라서 최대 13.4%까지 내야 했는데, 금액으로 따지면 무려 1억 3천만 원이 넘는 취득세가 나오더라고요. 이게 얼마나 부담스러운지 말 안 해도 아시죠?
그렇다면 어떻게 해야 이 취득세 중과를 피할 수 있을까요? 핵심은 ‘잔금 치르는 시점에 1주택자’가 되어 있어야 한다는 점입니다. 계약 시점이 아니라 잔금, 즉 소유권이 넘어가는 날 기준입니다.
예를 들어, 인천과 김포 아파트 2채를 먼저 매도해서 잔금 이전에 처분을 완료한다면, 실거주 아파트 취득 시점에는 1주택자가 되니 취득세가 1~3%로 크게 줄어듭니다.
양도소득세, 오래된 집부터 팔면 정말 유리할까?
다음은 양도소득세입니다. 다주택자가 기존 주택을 팔 때 내는 세금인데요, 오래 보유한 집부터 처분하는 게 왜 유리한지 실제 사례를 들어보겠습니다.
제가 가진 인천 아파트는 20년 전에 7천만 원에 샀는데 지금은 2억 5천만 원 정도에 시세가 형성돼 있어요. 김포 아파트는 18년 전에 2억 7천에 샀는데 지금은 4억 5천 정도 되죠. 오랜 기간 보유했기 때문에 장기보유특별공제가 적용돼 양도세 부담이 꽤 줄어듭니다. 보유 기간이 10년 이상이면 기본적으로 30%까지 공제가 가능해서 실제 내야 하는 세금이 생각보다 적습니다.
반면, 최근 분양받은 아파트는 아직 입주도 안 했고, 입주 예정일이 25년 8월이라 처분도 어렵고 세금 부담도 따로 있습니다.
그래서 보통은 ‘오래된 아파트부터 매도’하는 것이 유리합니다. 장기보유특별공제 혜택을 받고, 신규 분양 아파트는 입주 후 실거주 요건을 갖춰 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 계획을 세우는 게 합리적입니다.
분양 아파트와 종합부동산세, 어떻게 대응해야 할까?
분양 아파트는 입주 전이라도 소유권 이전등기가 되면 종합부동산세 과세 대상이 됩니다. 저도 분양 아파트 때문에 종부세 부담이 커진 경험이 있는데요, 이걸 무조건 빨리 처분하는 것도 쉽지 않습니다. 마피(마이너스 프리미엄)를 붙여도 안 팔리더라고요.
그래서 종부세 절세 차원에서 연말 전까지 보유 주택 수를 조정하는 게 중요합니다. 만약 분양 아파트를 바로 처분하기 어렵다면, 실거주 아파트에서 2년 이상 실거주 후 해당 주택을 1세대 1주택으로 만들면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있어요.
다주택자의 실거주 아파트 절세, 결론은?
결국 다주택자가 실거주 아파트를 살 때는 ‘취득세 중과 피하기’가 가장 먼저 고려해야 할 부분입니다. 잔금 전까지 기존 주택 중 2채 이상을 매도해 1주택자 상태를 만드는 게 중요하죠. 그리고 매도할 때는 오래된 주택부터 처분해서 양도소득세 부담을 줄이고, 분양 아파트는 입주 후 실거주 요건을 활용하는 게 가장 현실적인 절세 전략입니다.
저도 이렇게 진행하면서 절세 효과를 확실히 느꼈고, 여러분도 잘 계획하시면 크게 절약하실 수 있을 거예요. 부동산 세금은 단순히 ‘세금 부담’으로만 생각하지 말고, 전략적으로 접근하는 것이 성공의 관건입니다.
질문과 답변
Q: 다주택자가 실거주 아파트를 살 때 꼭 잔금 전에 기존 주택을 팔아야 하나요?
A: 네, 잔금 시점에 1주택자가 되어야 취득세 중과를 피할 수 있습니다. 계약 시점이 아니라 소유권 이전일 기준이기 때문에 반드시 잔금 이전에 기존 주택을 처분하는 게 절세의 핵심입니다.
Q: 양도소득세 절세를 위해 어떤 주택부터 팔아야 하나요?
A: 오래 보유한 주택부터 파는 것이 유리합니다. 장기보유특별공제를 통해 양도세를 많이 줄일 수 있기 때문입니다. 단, 조정대상지역 여부 등도 함께 고려해야 합니다.
Q: 분양 아파트는 언제 처분하는 게 좋을까요?
A: 분양 아파트는 입주 후 실거주 요건을 갖춰 1세대 1주택 비과세를 받는 게 가장 유리합니다. 입주 전에는 매도하기 어려운 경우가 많아 종부세 부담이 커질 수 있으니 연말 보유 주택 수 조정도 검토해야 합니다.
부동산 절세는 복잡하지만, 이렇게 하나씩 차근차근 접근하면 어려운 문제도 해결할 수 있습니다. 이번 글이 다주택자 분들에게 조금이나마 도움이 되었길 바라며, 앞으로도 절세 관련 좋은 정보 자주 공유할게요!
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