서울 집, 지금 사야 할까요? 무주택 30대 부부의 현실 고민과 3가지 선택지 비교

서울 집, 지금 사야 할까요? 무주택 30대 부부의 현실 고민과 3가지 선택지 비교 세종에 살고 있는 결혼 4년 차 맞벌이 부부예요. 아이 하나 있고요, 아직 무주택입니다. 요즘 제일 많이 하는 말이 이거예요. “서울 집… 지금이라도 사야 하는 거 아니야?” “조금만 기다리면 떨어지는 거 아니야?” 진짜 하루에도 몇 번씩 생각이 바뀌어요. 불안했다가, 또 무서웠다가, 괜히 조급해졌다가요. 저희 상황을 먼저 말씀드려볼게요. 전세금 3억 주식 2억 현금 및 예금 1억 총 6억 자산이에요. 소득은 세전 합산 1억 정도고요. 올해부터는 연 7천 정도 저축이 가능해졌어요. 겉으로 보면 “준비 잘 된 부부”처럼 보일 수도 있어요. 그런데 서울 집값 앞에서는요. 솔직히 작게 느껴져요. 서울 발령 가능성, 이게 제일 큰 변수예요 남편 회사 특성상 특정 직급이 되면 서울 본사 발령이 나요. 빠르면 3년, 늦어도 5년 안에는 가능성이 높아요. 이게 진짜 문제예요. 서울 갈 게 거의 확정인데 집이 없다는 게 계속 마음에 걸려요. 지금 세종 전세는 편해요. 하지만 서울 발령 나면? 전세 구하기 전쟁일 수도 있고 아이 학교 문제도 생길 수 있고 월세 폭탄 맞을 수도 있고요. 그 생각을 하면 “서울 집 하나는 미리 잡아야 하나?” 이 고민이 끝이 없어요. 선택지 1. 그냥 기다리는 전략 남편은 이걸 가장 선호해요. “굳이 지금 무리할 필요 있나?” “규제 바뀌고 시장 식으면 그때 보자.” 맞는 말 같아요. 대출 없고, 이자 부담 없고, 현금 쌓이니까 안정적이죠. 연 7천씩 5년 모으면 3.5억이에요. 그런데요. 서울 12억짜리 아파트가 5년 동안 30%만 오르면 15.6억이에요. 차이가 3.6억이에요. 저축으로 못 따라갈 수도 있겠다는 불안이 계속 생겨요. 서울 집값은 기다려주지 않는다는 말, 요즘은 그게 실감나요. 기다림도 전략이긴 한데 확신이 없으면 멘탈이 먼저 흔들려요. 선택지 2. 구리·동탄 같은 비규제 지역 서울이 부담되면 서울 옆을 ...

환율 1470원, 집값 폭등… “한국은행이 돈을 너무 풀어서 그렇다?”

 요즘 뉴스 보다 보면 이런 말, 정말 많이 들리지 않나요?

“원화 왜 이렇게 약해?”
“집값 왜 또 오르지?”
“결국 한국은행이 돈을 너무 풀어서 그런 거 아니야?”

저도 솔직히 처음엔 고개를 끄덕였어요.
환율은 1470원대, 수도권 집값은 다시 들썩이고,
뉴스 제목만 보면 딱 하나로 정리되는 느낌이잖아요.

“통화량이 너무 늘었다.”

그런데 며칠 전,
이창용 한국은행 총재가 꽤 이례적으로 정면 반박을 했습니다.
그냥 한 마디 하고 지나간 것도 아니고,
통화·유동성 통계 발표하면서 기자단 브리핑까지 열었어요.

이 정도면 “오해가 꽤 크다”고 느꼈다는 뜻이겠죠.

그래서 오늘은
✔ 한은이 왜 이렇게 강하게 반박했는지
✔ 정말 ‘돈 풀기’가 환율·집값의 원인인지
✔ 우리 같은 개인 투자자 입장에서 어떻게 봐야 하는지

제가 이해한 방식대로, 경험 섞어서 풀어볼게요.


“통화량 8.7% 증가”라는 숫자, 진짜일까?

요즘 가장 많이 인용되는 숫자가 이거예요.

  • 광의통화(M2) 증가율: 8.7%

  • 미국은 4.5%
    → “한국이 두 배나 많다!”

이 숫자만 보면 솔직히 무섭죠.
“와… 이거 거의 돈 잔치 아니야?” 싶기도 하고요.

저도 처음엔

“이 정도면 한은 책임론 나올 만한데?”
라고 생각했어요.

그런데 여기서 첫 번째 함정이 나옵니다.


M2가 뭔지, 어디까지 포함하는지 생각해본 적 있나요?

솔직히 말해서
저 포함해서 대부분은 M2 = 시중에 풀린 돈
이 정도로만 알고 있잖아요.

근데 M2 안에는 뭐가 들어가냐면요.

  • 예금

  • 적금

  • MMF

  • ETF, 채권형 펀드 같은 수익증권

여기서 중요한 포인트 하나.

주식은 M2에 안 들어가요.
ETF는 M2에 들어가요.

이게 무슨 말이냐면요.


요즘 우리가 실제로 한 행동을 떠올려보면…

요즘 시장 분위기 어땠나요?

  • 개별 주식은 부담스럽고

  • 변동성은 크고

  • 그래도 현금 들고 있긴 싫고

그래서 많이들 이렇게 했죠.

“주식 줄이고 ETF로 가자”
“차라리 지수 추종이 낫지”

저도 그랬어요.
개별 종목 비중 줄이고,
ETF 비중 늘렸거든요.

근데 이 행동이 통계상으로는 이렇게 잡힙니다.

  • 주식 → ETF 이동
    통화량 증가

실제 내 통장에 돈이 더 생긴 건 아닌데,
통계에서는 ‘돈이 늘어난 것처럼’ 보이는 거예요.


한은이 밝힌 숫자, 꽤 충격적이었어요

한국은행 발표를 보면 이렇습니다.

  • 10월 M2 증가액: 41조 원

  • 그중 수익증권 증가분: 31조 5천억 원

  • 비중으로 치면 76% 이상

한 마디로,

“통화량 늘어난 거의 전부가 ETF다”

라는 얘기예요.

이걸 보고
“아… 숫자만 보고 판단하면 안 되겠구나”
싶더라고요.


IMF 기준으로 보면 통화량 증가율은?

여기서 이창용 총재가 던진 한 마디가 결정타였어요.

“IMF 기준대로 ETF를 제외하면
통화량 증가율은 5.5% 정도입니다.”

5.5%면요,

  • 장기 평균과 비슷하거나

  • 과거 금리 인하기보다도 낮은 수준이에요.

즉,

‘8.7% 폭증’이라는 말 자체가 착시일 가능성
 통계 기준의 문제라는 거죠.

그래서 한은은
내년부터 ETF 제외 통화량도 공식 발표하겠다고 했어요.

이건 꽤 큰 변화예요.


“그럼 환율 1470원은 뭐냐”는 질문

이쯤 되면 이런 생각 들죠.

“좋아, 통화량은 그렇다 쳐
그럼 환율은 왜 이렇게 높은데?”

한은의 답은 명확했어요.

환율은 ‘돈의 양’보다 ‘돈의 이동’

  • 개인 투자자들의 해외 투자 확대

  • 기업들의 달러 보유 성향

  • 외국인 자금 흐름

즉, 외환 수급 문제라는 겁니다.

저도 이 부분은 체감돼요.

요즘 주변만 봐도
미국 ETF, 미국 채권, 달러 자산 얘기 정말 많잖아요.

돈이 국내에 있어도
➡ 해외로 계속 나가면
➡ 원화는 약해질 수밖에 없죠.

이걸 전부
“한은이 돈 풀어서 그렇다”
라고 몰아가는 건
좀 단순한 해석일 수도 있겠다는 생각이 들었어요.


집값 상승도 마찬가지라는 한은의 시각

집값 얘기 나오면 감정부터 올라가죠.
저도 그렇습니다.

근데 한은은 이렇게 말했어요.

  • 공급 부족 우려

  • 지역별 수급 문제

  • 정책 불확실성

이런 요인들이 복합적으로 작용했다는 거죠.

물론 금리 인하가 영향을 안 줬다고는 못 해요.
다만,

 “유동성 하나로 집값을 설명하긴 어렵다”
는 입장입니다.


개인적으로 가장 인상 깊었던 말

“교과서에서는 중앙은행이 돈을 공급하면
통화량이 늘어난다고 가르친다.”

“하지만 그건 옛날 이론이다.”

“내 교과서도 바꿔야 할 것 같다.”

이 말, 되게 의미 깊지 않나요?


지금은 ‘통화량 시대’가 아니라 ‘금리 시대’

과거에는

  • 중앙은행 = 돈 찍는 곳

  • 통화량 = 모든 문제의 원인

이런 인식이 강했죠.

근데 지금은요.

  • 은행이 BIS 비율 안에서 신용 창출

  • 중앙은행은 기준금리로 물가만 조절

즉,

 중앙은행이 통화량을 마음대로 컨트롤하는 구조가 아니라는 거예요.

그래서 한은도
“우리는 통화량 숫자 맞추는 기관이 아니라
물가 목표를 관리하는 기관”
이라고 선을 그은 거죠.


이걸 투자자로서 어떻게 해석해야 할까?

저는 이렇게 정리했어요.

 당장 긴축 공포는 과장일 수 있다

  • “통화량 많다 → 금리 더 올린다”
    이 공식이 바로 성립하진 않을 가능성

 환율은 금리보다 ‘자본 흐름’을 봐야 한다

  • 해외 투자 흐름

  • 외환 수급

  • 기업·기관의 달러 포지션

 숫자 하나로 시장을 재단하면 위험하다

  • M2 하나만 보고 판단하면
    시장 흐름을 오해할 수 있음


오늘의 한 줄 정리

“환율과 집값을 모두 ‘한국은행의 돈 풀기’로 설명하는 건 너무 단순하다.”

통화량 숫자보다, 돈이 어디로 움직이는지를 봐야 할 때다.

요즘처럼 시장이 복잡할수록
뉴스 헤드라인 하나에 흔들리기 쉬운데요.

이럴 때일수록
숫자 뒤에 숨어 있는 구조와 맥락
한 번 더 생각해보는 게 정말 중요하다는 걸
이번 기사 보면서 다시 느꼈어요.

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