14억으로 찾는 강동·송파 30평대 학군 아파트, 제가 직접 둘러본 후기

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서론: 우리 아이, 어디서 키워야 할까? 솔직히 아이 키우면서 학군 아파트 고민 안 해본 부모가 있을까요? 저도 요즘 친구들과 이야기하다 보면 “우리 애는 어디 중학교 보내야 할까?” 하는 고민에 빠지곤 해요. 특히 강남권 출퇴근을 하면서, 예산 14억 내로 30평대 아파트를 찾는다는 건 생각보다 쉽지 않더라고요. 제가 직접 현장을 둘러보면서 느낀 건, 단순히 ‘학교 근처’라고 해서 좋은 선택이 되는 건 아니라는 거예요. 학군 정보, 통학 거리, 교통 편의, 주변 생활 인프라까지 다 따져야 진짜 만족할 수 있습니다. 그래서 이번 글에서는 제가 직접 돌아다니면서 보고 들은 경험을 중심으로, 강동구 학군 아파트 추천과 현실적인 선택 팁을 알려드리려고 해요. 본론: 직접 보고 느낀 강동·송파 학군 아파트 이야기 1. 강동구 학군 아파트, 발로 뛰어 확인하다 제가 먼저 찾아간 곳은 배재현대 였어요. 학교와 아파트가 정말 가까워서 아이가 혼자 걸어 다녀도 될 정도더라고요. 도보 5분 정도 거리라서 매일 등하교 걱정이 없겠다는 생각이 들었어요. 실제로 몇 세대 아이들이 아침마다 걸어서 학교로 향하는 모습을 보니, 부모 입장에서 안심이 되더라고요. 반대로 프라이어팰리스 나 리엔파크 3단지 도 둘러봤는데, 생활환경은 정말 좋지만 학군 점수는 배재현대에 조금 밀렸어요. 마트, 병원, 공원 다 가까워서 가족 생활에는 좋지만, 아이 학교 선택에서는 약간 아쉬움이 느껴졌습니다. 그리고 고덕 아이파크 는 제가 친구랑 직접 현장 방문했는데, 단지 규모가 커서 아이들이 놀 공간도 많고 학원도 가까워서 부모 입장에서는 참 마음이 편하더라고요. 다만 매물이 빨리 팔리기 때문에 예산 맞는 걸 잡으려면 조금 발 빠르게 움직여야 했습니다. 2. 송파구, 생각보다 어려운 현실 송파구도 돌아봤는데, 예산 14억 내로 30평대 학군 아파트를 찾는 건 쉽지 않더라고요. ‘가락쌍용 2차’ 정도가 후보지만, 매물 자체가 제한적이고 경쟁률이 높았습니다. 제가 현장에서 느낀 한 가지 팁...

부모님 집을 자녀가 매수할 때 세금은? 양도세 비과세·취득세 감면까지 확실히 정리!

 


부모님 집을 사는 게 세금폭탄일 수 있다고?

30대가 되면서 슬슬 '내 집 마련'에 대한 고민이 시작됐어요. 그런데 마침 제가 살고 있는 집이 어머님 명의였고, 함께 거주 중이던 부모님은 다른 집으로 이사를 가시겠다고 하시더라고요. 그래서 “그럼 제가 이 집을 살게요” 하고 얘기했더니, 주변에서 다들 말렸습니다. “그거 세금 엄청 나와! 특히 양도세랑 취득세 조심해!”라면서요.

그런데 정말 그럴까요? 부모님 집을 자녀가 사는 게 세금상 불리한 선택일까요?

오늘은 **‘부모님 집 매수 세금’**과 관련된 실제 사례를 통해 양도소득세 비과세, 생애최초주택 취득세 감면 등을 아주 쉽게 풀어드릴게요. 저처럼 가족 간 거래를 고민 중인 분들이라면 반드시 알아야 할 내용입니다.

🧾 본론 – 부모님 집을 매수할 때 꼭 알아야 할 세금 포인트

1. 양도소득세, 부모님 입장에서 비과세 가능할까?

우선 매도자인 어머니 입장에서 제일 먼저 신경 써야 할 건 양도소득세예요.
양도세는 **‘1세대 1주택 비과세 요건’**을 충족하면 내지 않아도 됩니다. 요건은 다음과 같아요.

  • 보유기간: 2년 이상 보유 (조정대상지역은 실거주도 2년 필요)

  • 세대 기준: 매도 당시 어머님 세대가 1주택 세대여야 함

  • 시세차익: 12억 원 이하까지는 전액 비과세, 초과분은 일부 과세

그럼 여기서 중요한 질문!
“부모와 자녀가 같은 집에 살고 있다면, 같은 세대로 보나요?”

맞습니다. 등본상 함께 살고 있다면 같은 세대로 간주돼요.
그렇게 되면 어머님이 저한테 집을 매도하는 행위가 **‘양도’가 아니라 증여’**로 오해받을 수도 있습니다.

✔️ 해결책은?

잔금일 전에 부모님이 전입신고를 다른 집으로 먼저 옮기는 것.
그럼 세대분리가 되어 어머니는 1세대 1주택으로 양도세 비과세 적용 가능!

👉 예시:
어머님 명의의 집에서 살던 가족이

  • 잔금일 전에 부모님 둘 다 다른 주소지로 전출

  • 자녀는 그대로 해당 주택에서 거주
    → 세법상 어머니는 해당 주택을 1주택 보유한 1세대로 간주되며
    → 자녀와는 세대분리 인정됨
    → 양도세 비과세 OK!

2. 자녀인 나, 집 살 때 취득세는 얼마나 나올까?

보통 주택 매수 시 취득세는 기본적으로 1~3%지만,
두 가지 경우에는 크게 달라질 수 있습니다.

❗ 첫 번째, 1가구 2주택 중과세 해당 여부

많은 분들이 오해하는 부분이 이거예요.

“부모님이 집을 갖고 있으니까, 내가 사면 2주택으로 취득세 중과 아닌가요?”

아닙니다.
세대가 분리되어 있다면, 부모님의 주택은 내 주택 수에 포함되지 않아요.
즉, 자녀 입장에서는 이 집이 첫 집이 되는 셈이죠.

→ 중과세(8~12%) 해당 아님!

❗ 두 번째, 생애최초주택 취득세 감면 가능 여부

여기서부터가 핵심이죠.
자녀가 조건만 맞추면 최대 취득세 전액 면제까지도 가능합니다.

조건은 다음과 같아요.

항목내용
무주택 여부본인 및 배우자 모두 과거 주택 소유 이력 없어야 함
주택 가격수도권 기준 6억 이하 (지방은 5억 이하)
세대주 여부본인이 세대주거나, 세대 구성원이 모두 무주택자일 것
최초 매수생애 첫 주택 매수일 것

✅ 예시로 보는 감면 가능성

  • 30대 A씨는 지금까지 주택 소유 이력이 없고,

  • 부모님과 함께 거주 중이지만 전입은 따로 안 옮김
    → 세대분리 전에는 감면 불가!

하지만

  • 세대 분리를 통해 단독 세대주로 분리하고

  • 주택 가격도 6억 이하라면
    → 생애최초 취득세 감면 가능!

⚠️ 증여세와 자금출처조사, 이것도 꼭 알아두세요

가족 간 매매라고 하더라도 주의해야 할 부분이 있습니다.

📌 증여세 오해받지 않으려면?

국세청은 **‘거래의 실질성’**을 굉장히 중요하게 봐요.
실제로 돈이 오갔는지, 시세대로 거래했는지를 따집니다.

  • 거래 가격이 시세보다 너무 낮으면 증여로 추정

  • 잔금 및 중도금 등은 반드시 자녀 본인 계좌에서 입금

  • 매매계약서, 계좌이체 내역, 근저당 설정 등 서류 증빙 필수

✅ 결론 – 부모님 집 매수, 꼼꼼히 준비하면 세금 아낄 수 있다

‘부모님 집 매수 세금’은 생각보다 단순하지 않아요.
하지만 세대 분리만 확실히 해두면,

  • 부모님은 양도세 비과세 받고

  • 자녀는 중과세 없이 생애최초 취득세 감면까지 받을 수 있습니다.

저는 이런 과정을 거쳐 실제로 세금 부담 없이 매수했고,
부모님도 원하는 시기에 새 집으로 이사 가셔서 모두 만족하는 결과가 됐어요.

단, 세금은 매년 개정되는 부분이 많으니
국세청 홈택스나 관할 세무서에 최신 기준 확인은 꼭 하시고요!


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전세 재계약 시 확정일자 꼭 다시 받아야 하나요?

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   “확정일자? 예전에 받았는데 또 받아야 해요?” 며칠 전, 보증보험 갱신을 준비하면서 깜짝 놀랐어요. 2021년에 처음 전세 계약하고, 전입신고도 하고, 확정일자도 받아둔 상태였죠. 2023년에 계약 기간만 2년 연장하면서 재계약서를 작성했는데, 별로 달라진 게 없어서 ‘굳이 확정일자를 또 받을 필요 있나?’ 싶었거든요. 그런데 보증보험 가입하려고 하니까 “확정일자가 없다”는 말에 멘붕. “아니요, 전 이미 받았는데요?”라고 했지만, 알고 보니 그건 옛날 계약 기준 이었더라고요. 이 글은 저처럼 전세 재계약을 했는데 확정일자를 새로 받아야 하는지 몰랐던 분들 을 위해 썼어요. 단순한 정보 전달이 아니라 실제 경험 을 바탕으로, 헷갈리기 쉬운 확정일자와 우선변제권, 보증보험의 관계 까지 쉽게 풀어드릴게요. 📌 본론: 전세 재계약과 확정일자, 몰랐다간 낭패 보는 진실 ❓전세 재계약할 때 확정일자 다시 받아야 하나요? 결론부터 말하면, ‘네’입니다. 전세 재계약을 하게 되면, 기존 계약과는 ‘다른 계약’으로 간주 되기 때문에 새로운 계약서를 기준으로 확정일자를 다시 받아야 우선변제권이 생깁니다. “기존 계약 조건이 동일해도요?” 네. 보증금, 주소, 임차인, 임대인 모두 동일해도 ‘날짜’가 바뀌기 때문에 확정일자는 계약서 기준으로 새롭게 부여 해야 해요. 🔍 전세 확정일자란 무엇일까요? 확정일자는 주택임대차보호법 에 따라 임차인의 권리를 보호해주는 중요한 제도입니다. 임대차 계약서를 작성한 후, 주민센터나 정부24 등 공적 기관에서 ‘확정일자’를 부여받으면 계약서에 명시된 날짜 기준으로 우선변제권을 주장 할 수 있어요. 쉽게 말해, 집이 경매에 넘어가거나 문제가 생겼을 때 확정일자 + 전입신고 완료된 임차인이 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리 입니다. 📂 전세 재계약 시 흔히 생기는 오해 저처럼 많은 분들이 이렇게 생각하시더라고요. “어차피 집도 똑같고, 보증금도 안 바뀌었...
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[2025년 최신 완벽 정리] 자동차 증여 서류부터 혼자서도 명의이전 쉽게 하는 방법

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