부모와 공동명의 상속주택, 전세보증금 관리 잘못하면 ‘증여세 폭탄’ 맞습니다
“아버지가 돌아가시고 남은 집을 어머니와 저희 3남매가 공동명의로 상속받았어요. 이 집을 12억에 전세를 주었고, 전세보증금 전액을 어머니가 쓰기로 가족끼리 합의했는데요, 문제될 게 있을까요?”
이런 질문, 정말 많습니다. 그리고 이런 경우… 대부분 문제가 됩니다.
특히 ‘세금’에서요.
저도 비슷한 경험이 있습니다. 외삼촌이 돌아가신 후 외숙모와 사촌형제들이 공동명의로 상속을 받았고, 외숙모가 모든 금전을 관리하셨는데, 몇 년 후 세무조사에서 ‘증여세’ 수천만 원이 고지되었다는 사실을 알게 되었죠.
그때 가족 모두가 했던 말이 아직도 생생합니다.
“우리끼리 합의했는데, 왜 세금이 나와요?”
그때 느꼈죠.
가족 간 거래라도, 법은 다 따로 움직인다는 것.
오늘은 많은 분들이 오해하고 있는 **‘상속주택 전세보증금 관리’**에 대해 제대로 정리해볼게요.
상속주택, 공동명의일 때 발생하는 전세보증금은 누구 몫일까?
가장 먼저 이해해야 할 건,
전세보증금은 집 주인의 수익이라는 점입니다.
즉, 부모님과 자녀들이 공동명의로 등기했다면, 각자의 지분만큼 권리와 책임이 생긴다는 것이에요.
예를 들어볼게요.
-
부친 사망 후, 어머니와 자녀 3명이 1:1:1:1로 지분을 상속했다면
-
전세보증금 12억은
→ 어머니가 3억, 자녀 각 3억씩 총 9억을 나누어야 정상이죠.
그런데 만약 “12억 전부 어머니가 가져가세요”라고 했다면?
그건 법적으로는 자녀 3명이 어머니에게 9억을 ‘증여’한 것으로 간주될 수 있습니다.
“아니요, 합의했어요”
“생활비로 드리는 거예요”
“우리 가족인데 그게 무슨 상관이죠?”
다 소용 없습니다.
세법은 ‘합의’보다 ‘형식과 실질’을 봅니다.
국세청은 가족끼리 돈이 오갈 때 ‘대가 없는 이전’이라면 증여로 보고 과세할 수 있어요.
“가족끼리인데요?” → 오히려 더 위험한 생각
많은 분들이 이렇게 말합니다.
“어머니 연세도 있으시고, 전세보증금으로 사시는 거니까 그냥 드린 거예요. 자녀들이 생활비 보태는 셈이죠.”
하지만 현실은 냉정합니다.
세법에서 부모 자식 간이라도 10년 동안 자녀 1인당 증여 비과세 한도는 5천만원입니다.
그 이상을 넘기면 증여세 신고 대상이 돼요.
예를 들어,
-
자녀 1인이 어머니에게 3억 상당을 증여한 셈이 된다면
-
과세표준 2.5억, 세율 30% 적용 → 약 6,000만 원의 증여세가 나올 수 있어요.
게다가 지분별로 전세보증금을 관리하지 않고, 통장 하나로 어머니가 운용했다면?
국세청 입장에선
“자녀들의 수익도 어머니가 써버렸네? 그럼 증여네.”
이렇게 해석할 여지가 충분합니다.
실무에서 정말 있었던 사례: “모친이 전세금 다 써서 8천만원 과세”
2022년에 실제 세무사례 하나를 소개할게요.
-
4남매가 어머니와 상속으로 공동명의로 주택을 보유
-
주택을 10억 전세로 놓고 어머니가 전액 사용
-
자녀들은 별다른 증빙 없이 “생활비용으로 어머니 드렸다”고 주장
결과는?
국세청은 자녀 4명의 지분 중 7.5억이 증여된 것으로 간주
각 자녀에게 평균 2천만원이 넘는 증여세가 부과됐습니다.
심지어 연체 이자까지 포함되어 총 세금 8천만원이 넘게 나왔다고 하네요.
그러면 어떻게 해야 안전할까?
가장 확실한 방법은,
자녀들이 실제 지분을 포기하고 어머니 단독명의로 소유권을 넘기는 것입니다.
그런데 이 경우도 ‘지분 포기’ 자체가 증여가 될 수 있기 때문에,
사전에 증여세 신고 및 납부가 필요할 수 있어요.
그래서 실무에선 다음과 같은 절차를 권장합니다.
-
자녀들과 모친 간 차용증 작성
-
모친이 자녀의 지분만큼 전세보증금을 ‘빌려서’ 사용하는 형식
-
이자는 없더라도 ‘원금 상환’ 조항은 명시해야 해요
-
추후 증여가 아니라 ‘금전대차’로 입증 가능성 확보
-
자녀 동의서 또는 금전사용 승낙서 작성
-
모친 명의 통장 별도 관리
-
세무사 상담 필수
-
케이스마다 지분비율, 상속 시기, 사용 목적이 다르기 때문에
-
실제 세무 전문가의 자문을 통해 신고 전략을 짜는 게 안전
무심코 한 행동 하나가, 수천만 원 세금으로 돌아옵니다
가족 간에는 신뢰가 있죠. “엄마가 다 쓰셔도 괜찮다”는 마음도 정말 따뜻합니다.
하지만 국세청은 감정이 아닌 ‘사실’과 ‘흐름’을 봅니다.
특히 상속주택 전세보증금처럼 큰 금액이 오갈 때는,
요즘은 공동명의 상속이 흔한 시대입니다.
그러니 더욱 조심해야 해요.
문서 한 장으로 지킬 수 있는 걸,
“우리끼리인데요”라는 말로 날려버리지 마세요.
마무리하며: 꼭 기억할 3가지
-
전세보증금은 지분대로 관리가 원칙
-
가족 간 ‘합의’만으로는 증여세 면제가 안 됨
-
차용증, 승낙서 등 문서 증빙은 필수
상속도, 전세도, 세금도 ‘가족이니까 괜찮겠지’라는 말보다
‘지금부터 안전하게 준비하자’는 자세가 필요합니다.
언제든 문제가 생기면 국세청은 말을 안 듣고, 문서만 믿거든요.
