명절마다 ‘몇등이냐, 취직했냐’ 묻지 말고, 자녀 위해 서울 집을 먼저 생각하세요

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서론 명절만 되면 친척들 사이에서 듣는 질문, 다들 공감하시죠? “반에서 몇 등했어?”, “취직은 했어?” 솔직히 말하면, 이런 질문 때문에 스트레스 받은 분들 많으실 겁니다. 저도 매년 명절마다 속으로 한숨 쉬었던 기억이 있어요. 그런데 최근 몇 년 동안 서울에서 자녀를 키우며 강남권에 집을 보유하고 있는 경험을 해보니, 단순히 학업 성적이나 취업 성과를 걱정하는 것보다 주거지와 학군의 선택 이 훨씬 장기적인 영향을 준다는 걸 깨달았습니다. 저는 대구에서 태어나 자랐고, 학창 시절에도 지방에서 공부하면서 충분히 노력했지만, 막상 사회에 나와보니 수도권과 지방 사이에 눈에 보이는 격차가 존재한다는 걸 체감했습니다. 최근 부동산 시장을 보면, 지방과 서울의 격차는 단순히 집값 차이만이 아니라 자녀 교육, 취업 기회, 장기 투자 관점 에서도 드러나고 있습니다. 오늘은 제 경험과 생각을 바탕으로, 왜 자녀를 위해 서울 집을 우선적으로 고려해야 하는지 이야기해볼까 합니다. 본론 1. 자녀 교육과 학군 많은 부모님이 “우리 아이 열심히 공부하면 지방에서도 괜찮다”라고 생각하시죠. 저도 한때 그렇게 믿었습니다. 하지만 실제로는 서울권 학군의 접근성과 교육 인프라 가 지방과 비교할 수 없을 정도로 강력합니다. 명문 학교 주변은 학원, 독서실, 학습 관리 시스템이 밀집해 있어서, 아이들이 자율적으로 학업에 집중할 수 있는 환경이 조성되어 있거든요. 예를 들어, 제가 아는 사례 중 하나는 지방에서 상위권 학생이 서울 유명 학교로 전학 간 경우입니다. 처음에는 환경 적응이 쉽지 않았지만, 한 달만 지나도 스스로 학습 계획을 세우고 학원과 도서관을 적극 활용했습니다. 단순히 “성적이 높다, 낮다”를 떠나 환경 자체가 자녀 성장에 영향을 준다는 것 을 확실히 체감할 수 있었죠. 반대로, 지방에서 아무리 열심히 노력해도 수도권 학생들과의 경쟁 환경에서 오는 기회 차이를 완전히 메우기는 어렵습니다. 대기업 채용, 인턴십, 대학 진학 등 장기적으로 보면, 서울권 거주...

임대인이 고의로 월세 연체를 유도했다면? 계약갱신청구권, 정말 상실될까?

 임대인이 고의로 월세 연체를 유도했다면? 계약갱신청구권, 정말 상실될까?



✅ 서론: 임차인을 몰아내기 위한 ‘편법’?

최근 임대차 계약이 끝나갈 무렵, 임대인이 "차임 3기 연체됐으니 계약 갱신은 어렵다"고 통보하는 사례들이 늘고 있습니다. 특히 임대인이 고의적으로 연락을 피하거나, 임대료 납부 수단을 차단하면서 연체를 유도하는 경우도 많습니다.

이럴 때 임차인은 과연 ‘갱신청구권’을 상실한 걸까요?
오늘은 실사례를 바탕으로 법적 보호는 어디까지 가능한지, 그리고 임차인이 어떤 대응을 해야 하는지 정리해보겠습니다.

✅ 본론

1. “차임 3기 연체” 규정, 진짜 그렇게 단순할까?

‘임대차 계약갱신청구권’은 상가임차인에게 10년간 보장된 권리입니다.
하지만 상가건물임대차보호법 제10조의4에 따르면 다음과 같은 경우 갱신청구권이 제한됩니다:

  • 차임 3기 이상 연체

  • 임차인의 고의 또는 중대한 과실로 손해 발생

  • 기타 정당한 사유

여기서 핵심은 바로 “임차인의 귀책 사유”가 있어야 한다는 점입니다.
즉, 월세를 못 낸 이유가 임대인에게 있다면, 연체로 간주되지 않습니다.

2. 실제 사례: 임대인의 고의적 ‘납부 방해’ 행위

2024년, 서울의 한 상가 건물 사례입니다.

  • 기존 임대인이 건물을 매각하며 임차인에게 임대차 승계 사실을 고지하지 않았고,

  • 새 임대인 또한 계좌번호, 세금계산서, 연락처 모두 미제공

  • 심지어 임차인이 전 임대인에게 문의하자 “매수인이 연락할 거니 기다려라”는 답만 반복

  • 그 사이 시간이 흘러 어느덧 ‘3기 연체’가 발생

  • 이후 임대인은 갑자기 “3기 이상 연체됐으니 계약 갱신은 거절하겠다”고 통보

이 상황, 정당할까요?

3. 법률상 쟁점 분석: ‘납부 불능’ 상태는 연체가 아니다

민법과 임대차보호법에 따르면:

  • 임차인이 임대료를 낼 의지가 있었음에도

  • 임대인의 고의로 납부수단이 제공되지 않은 경우

이는 ‘불이행’이 아니라 ‘이행 지체’의 귀책이 임대인에게 있는 것으로 간주됩니다.

🟨 즉, 차임 연체는 성립되지 않고 계약갱신청구권은 유효합니다.

👉 관련 판례도 있습니다.
대법원은 "임차인이 차임을 지급할 수 없는 사정이 임대인에게 있는 경우, 연체를 이유로 갱신을 거절할 수 없다"고 판시한 바 있습니다.

4. 임차인이 반드시 해야 할 대응 3가지

✅ ① 내용증명 발송 (긴급)

  • 임대인의 주소지로 등기우편 발송

  • "납부 수단이 제공되지 않아 차임을 지급할 수 없었음을 통지"

  • "계약 갱신을 원한다"는 의사 명시

  • 과거 대화내용, 녹취록 내용도 정리하여 첨부

✅ ② 증거 확보

  • 녹취록, 문자, 통화기록, 이메일

  • 전 임대인의 진술 (매수인이 “연락하지 말라” 지시했다는 부분 중요)

✅ ③ 임대인의 주소지 확인

  • 등기부등본 열람 → 새 임대인 주소지 확인

  • 주소지로 모든 통신문을 발송

5. 차임 납부 유도를 가장한 “렌트프리” 제안, 조심해야

일부 임대인은 “사업 종료까지 임대료는 받지 않겠다”는 말로 렌트프리(무상 사용)를 제안한 뒤, 뒤늦게 “연체됐으니 계약갱신 불가”라는 논리로 나옵니다.

📌 이 경우도 “구두 협의 → 납부 의사 있음에도 수단이 제공되지 않음”으로 임차인 귀책이 아님으로 해석됩니다.

6. 임대인은 명도소송 할 수 있을까?

이런 상황에서도 임대인이 명도소송을 제기하는 경우가 많습니다.
그러나:

  • 차임 연체의 귀책사유가 임대인에게 있다면,

  • 법원은 임대인의 소송을 기각하고, 임차인의 갱신 요구를 인정할 가능성이 높습니다.

따라서 소송 이전부터 대응자료(내용증명, 녹취, 문서) 확보가 매우 중요합니다.

✅ 결론: ‘의도된 연체’는 연체가 아닙니다

‘임대차 계약갱신청구권’은 임차인의 생존권과도 직결되는 중요한 권리입니다.
이를 박탈하기 위한 임대인의 고의적 행위는 신의성실 원칙 위반이며, 법원에서도 보호받기 어렵습니다.

임차인은 다음을 꼭 기억하세요:

  • “납부 의지가 있었는가?”

  • “납부 수단이 제공되지 않았는가?”

이 두 가지가 명확하다면, 계약갱신청구권은 여전히 유효합니다.
불안하다면 지체 없이 내용증명을 보내고, 전문 변호사의 자문을 받는 것이 가장 안전합니다.


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전세 재계약 시 확정일자 꼭 다시 받아야 하나요?

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   “확정일자? 예전에 받았는데 또 받아야 해요?” 며칠 전, 보증보험 갱신을 준비하면서 깜짝 놀랐어요. 2021년에 처음 전세 계약하고, 전입신고도 하고, 확정일자도 받아둔 상태였죠. 2023년에 계약 기간만 2년 연장하면서 재계약서를 작성했는데, 별로 달라진 게 없어서 ‘굳이 확정일자를 또 받을 필요 있나?’ 싶었거든요. 그런데 보증보험 가입하려고 하니까 “확정일자가 없다”는 말에 멘붕. “아니요, 전 이미 받았는데요?”라고 했지만, 알고 보니 그건 옛날 계약 기준 이었더라고요. 이 글은 저처럼 전세 재계약을 했는데 확정일자를 새로 받아야 하는지 몰랐던 분들 을 위해 썼어요. 단순한 정보 전달이 아니라 실제 경험 을 바탕으로, 헷갈리기 쉬운 확정일자와 우선변제권, 보증보험의 관계 까지 쉽게 풀어드릴게요. 📌 본론: 전세 재계약과 확정일자, 몰랐다간 낭패 보는 진실 ❓전세 재계약할 때 확정일자 다시 받아야 하나요? 결론부터 말하면, ‘네’입니다. 전세 재계약을 하게 되면, 기존 계약과는 ‘다른 계약’으로 간주 되기 때문에 새로운 계약서를 기준으로 확정일자를 다시 받아야 우선변제권이 생깁니다. “기존 계약 조건이 동일해도요?” 네. 보증금, 주소, 임차인, 임대인 모두 동일해도 ‘날짜’가 바뀌기 때문에 확정일자는 계약서 기준으로 새롭게 부여 해야 해요. 🔍 전세 확정일자란 무엇일까요? 확정일자는 주택임대차보호법 에 따라 임차인의 권리를 보호해주는 중요한 제도입니다. 임대차 계약서를 작성한 후, 주민센터나 정부24 등 공적 기관에서 ‘확정일자’를 부여받으면 계약서에 명시된 날짜 기준으로 우선변제권을 주장 할 수 있어요. 쉽게 말해, 집이 경매에 넘어가거나 문제가 생겼을 때 확정일자 + 전입신고 완료된 임차인이 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리 입니다. 📂 전세 재계약 시 흔히 생기는 오해 저처럼 많은 분들이 이렇게 생각하시더라고요. “어차피 집도 똑같고, 보증금도 안 바뀌었...
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