장기보유특별공제와 리셋 규정, 꼭 알아야 할 핵심 포인트와 실전 사례
여러분, 혹시 집 한 채를 오랫동안 보유하고 계신가요? 아니면 최근에 주택을 추가 매입하거나 정리하려고 고민 중이신가요? 저도 몇 년 전 비슷한 상황에 놓여서 혼란이 참 많았는데요, 특히 ‘장기보유특별공제’와 ‘리셋 규정’에 대해 제대로 알지 못하면 세금 문제로 큰 손해를 볼 수 있더라고요. 오늘은 제가 직접 경험하며 정리한 내용과, 최신 법령을 바탕으로 한 정확한 정보를 여러분께 공유해 드리려고 해요.
먼저 많은 분들이 오해하는 부분부터 짚고 넘어가고 싶어요. ‘리셋 규정’은 2021년부터 시행된 정책인데, 이게 아직도 적용된다고 알고 계신 분들이 많아요. 저 역시 처음엔 그런 줄 알았죠. 그런데 최근 확인해보니 2022년 5월을 기점으로 폐지되었더라고요. 이 부분을 명확히 아는 것만으로도 양도소득세 계산 방식이 달라지니 꼭 기억하셔야 해요.
장기보유특별공제란?
장기보유특별공제(이하 장특공)는 말 그대로 오랜 기간 주택을 보유했을 때 양도소득세를 감면해주는 제도입니다. 세법상 일정 기간 이상 보유한 주택을 팔 때 적용되는데, 최대 80%까지 공제받을 수 있어서 세금 부담을 크게 줄일 수 있죠.
예를 들어, 10년 이상 보유한 주택을 팔면 기본 공제율이 점차 높아지고, 15년 이상 보유할 경우 최대 한도까지 받을 수 있습니다. 다만 여기서 주의할 점은 ‘보유 기간’과 ‘실거주 기간’이 다르다는 겁니다. 장특공은 보유 기간을 기준으로 하지만, 비과세 요건에는 실거주 기간이 영향을 미칠 수 있어요.
제가 아는 분은 2003년에 집을 사서 20년 넘게 보유했고, 그 중 15년 정도는 직접 거주했는데요. 2021년에 한 채를 추가 매입했다가 2025년에 매도하는 경우, 장특공은 기존 20년 보유 기간을 인정받는 게 맞습니다. 하지만 ‘리셋 규정’ 때문에 다시 보유 기간을 새로 시작해야 한다면 큰 혼란이 오죠.
리셋 규정의 핵심과 최근 변화
리셋 규정은 ‘최종 1주택자가 된 시점부터 다시 2년 이상 보유하고 실거주해야 비과세 혜택을 받을 수 있다’는 내용인데요, 이 규정은 2021년 1월부터 2022년 5월 10일까지 거래에만 적용됐습니다. 이 기간에 주택을 매수하거나 매도했다면, 양도소득세 계산 시 보유 기간이 초기화된다는 뜻입니다.
하지만 2022년 5월 11일 이후에는 이 리셋 규정이 폐지되었고, 주택 취득일부터 보유 기간과 실거주 기간을 계산합니다. 즉, 이전처럼 보유 기간이 계속 누적되는 거죠. 이 점은 혼동하기 쉬워서 세무 상담을 받을 때도 반드시 거래 시점을 확인해야 합니다.
실제로 저도 주변에서 ‘또 다시 2년 거주해야 한다’고 잘못 알고 있는 분들이 꽤 많았어요. 하지만 공식 국세청 자료와 최신 세법 해석에 따르면, 2022년 5월 10일 이후 매수한 주택에 대해선 리셋 규정이 적용되지 않습니다. 따라서 20년 넘게 보유한 주택이 있다면 그 기간 그대로 장기보유특별공제도 받을 수 있다는 점, 꼭 기억하세요.
실거주 요건과 1주택 비과세
장특공과는 별개로, 1주택 비과세 요건도 중요합니다. 1주택 비과세는 ‘최종 1주택자가 해당 주택에서 2년 이상 실거주’해야만 양도소득세를 면제받는 제도인데요. 실거주 기간을 채우지 못하면 비과세 혜택을 받을 수 없으니 주의가 필요합니다.
예를 들어 2019년에 취득해 2년 이상 거주한 집이 있다면, 2025년에 다른 집을 팔면서 그 집이 최종 1주택이 된다면 별도의 실거주 기간을 새로 채울 필요는 없습니다. 반대로, 2021년 이후 매입한 주택을 팔면서 최종 1주택이 된다면 거래 시점에 따라 실거주 기간을 다시 계산해야 하는 경우가 있으니 꼭 확인하셔야 해요.
저도 이런 실거주 요건 때문에 처음에는 많이 헷갈렸습니다. 실제로 주변 지인 중 한 명은 이 부분을 제대로 몰라서 비과세 혜택을 받지 못해 상당한 세금을 냈던 기억이 있거든요. 그래서 본인이 보유한 주택의 취득 시점과 실거주 기간을 꼼꼼히 점검하는 게 필수입니다.
실제 사례로 보는 장특공과 리셋 규정
제가 상담한 분 중에 2003년에 매입한 집을 20년 넘게 보유했고, 15년 이상 거주하셨던 분이 계셨어요. 2021년에 추가로 한 채를 사서 2025년에 팔 계획이었죠. 이 분은 리셋 규정 때문에 2025년에 다시 2년 보유하고 2년 실거주를 해야 한다고 들으셨는데, 최신 법령 확인 결과 그런 의무가 없다는 걸 알려드렸습니다.
결과적으로 그 분은 20년 넘는 보유 기간을 인정받아 장기보유특별공제를 최대한으로 받으실 수 있었고, 실거주 기간 역시 새로 채울 필요가 없었습니다. 이처럼 리셋 규정이 폐지되었다는 사실을 모르면, 필요 없는 시간과 비용을 낭비할 수 있으니 정말 중요합니다.
마치며
장기보유특별공제와 리셋 규정은 복잡해 보이지만, 핵심 개념만 잘 이해하면 크게 어렵지 않습니다. 최근 법 개정으로 리셋 규정이 폐지된 점, 그리고 장특공은 실제 보유 기간을 기준으로 한다는 점을 기억하세요. 1주택 비과세 실거주 요건도 함께 확인하며 내 상황에 맞게 잘 준비한다면, 세금 부담을 크게 줄일 수 있습니다.
여러분도 집을 사고팔 때 세금 때문에 고민 많으시죠? 저 역시 비슷한 경험을 하면서 배운 내용들을 공유했으니, 꼭 참고하시고 궁금한 점 있으면 꼭 세무 전문가와 상담하는 걸 추천합니다. 집은 우리 인생에서 가장 큰 자산이니까요, 꼼꼼하게 챙기셔서 손해 보지 않는 거래 하시길 바랍니다!
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