혹시 이런 경험 있으신가요?
계약할 땐 아무 문제 없어 보이던 임대인이, 어느 날 갑자기 개인회생 신청을 했다는 소식을 듣게 되면...
순간 머릿속이 새하얘지죠. "내 보증금 돌려받을 수 있을까?"라는 걱정부터 들고,
당장 임대료도 못 낼 형편이면 나는 어떤 대응을 해야 하는지 막막해지기도 합니다.
저도 얼마 전, 오랜만에 사업 재정비하면서 사무실을 구했는데요.
괜찮다 싶어 계약한 건물의 임대인이 개인회생을 진행 중이라는 걸 나중에야 알게 됐습니다.
마침 채권조정안 통지서까지 받게 되면서, 이 상황을 어떻게 정리해야 할지 직접 부딪히게 되었고요.
오늘은 제가 겪은 이 이야기를 바탕으로,
‘임대인 회생절차’ 중 임차인이 어떤 권리와 전략을 가질 수 있는지
정확하게, 그리고 현실적으로 풀어드릴게요.
임대인이 회생절차에 들어가면, 보증금은 어떻게 되는 걸까?
가장 먼저 머릿속에 떠오르는 질문이 바로 이거죠.
사례를 들어볼게요.
A씨는 한 사무실에 보증금 2천만 원을 넣고 입주했는데,
얼마 지나지 않아 임대인이 개인회생 절차에 들어갔다는 소식을 듣게 됩니다.
얼마 후 받은 채권조정안 통지서에는 이렇게 적혀 있었죠.
“채권 금액 2천만 원 중, 60%는 탕감.
나머지 40%인 800만 원만 2026년 말까지 변제 예정.”
이걸 보고 다들 생각하실 수 있어요.
“그럼 800만원은 확정적으로 받을 수 있겠네?”
그런데… 그게 아닙니다.
Q. 회생절차에서 40% 변제 예정이라면, 그 금액은 그대로 받는 걸까?
A. 아닙니다. 임대료 미납분이 있다면, 그 금액과 자동 상계됩니다.
이게 핵심이에요.
임차인이 임대인에게 **보증금 반환 청구권(채권)**을 갖고 있는 것처럼,
임대인도 임차인이 임대료를 안 냈다면 그 금액에 대해 청구권을 가집니다.
즉, 임대료를 몇 개월째 내지 않았다면?
보증금 반환 채권에서 그 금액이 먼저 차감됩니다.
실제로 A씨 사례처럼,
2025년 4월부터 임대료를 내지 않았고 월세가 150만 원이라면
7월까지 약 600만 원이 미납된 상태입니다.
이 미납금은 보증금에서 먼저 차감되겠죠.
그러니, 회생안에서 800만 원이 잡혀 있더라도
그 안에서 임대료 600만 원이 상계되면 실제 수령금은 200만 원밖에 안 되는 구조입니다.
그리고 월세 미납이 더 누적되면, **아예 받을 수 있는 돈은 ‘0원’**이 될 수도 있어요.
그렇다면, 지금 내가 할 수 있는 대응 전략은?
이런 상황에서는 시간 끌지 말고 두 가지 중 하나를 꼭 실행해야 해요.
1. 계약 해지 + 임차권등기명령 신청
회생절차가 진행 중이면 보증금 회수도 어렵고,
계약을 유지하면서 계속 월세를 내는 건 임차인에게 불리할 수 있어요.
그래서 ‘계약을 해지하고, 나는 이 공간을 떠났지만,
보증금 반환을 위해 임차인 지위를 유지하겠다’는 뜻으로
임차권등기명령을 신청하는 것이 가장 효과적인 대응입니다.
법원에 신청하면 등기부등본에 임차인 권리가 기재되고,
추후 경매 시 배당요구 가능 등 권리 주장이 수월해집니다.
2. 회생계획안에 이의신청 또는 의견 제출
받은 채권조정안 내용이 부당하다 생각되면
회생절차가 인가되기 전까지 이의신청이 가능합니다.
이때는 미납 월세, 상계 가능성 등을 포함해
구체적인 사정을 설명해야 하며, 변호사를 통한 법률적 대응이 도움이 됩니다.
회생절차라고 해서 무조건 불리한 건 아니다
많은 분들이 "임대인이 회생하면 보증금은 끝났다"고 단정지으시는데요.
꼭 그렇진 않아요.
정확하게 법적인 절차를 밟고,
계약관계를 적절하게 종료하며
내 권리를 등기 등으로 명확히 표시해두면
최소한의 손실로 상황을 정리할 수 있어요.
특히 보증금 규모가 크다면,
이런 절차 하나하나가 몇 백에서 몇 천만 원의 손실을 막아주는 안전망이 되기도 합니다.
✅ 자주 묻는 질문 모아봤어요
Q. 회생절차에 들어간 임대인에게 따로 내용증명을 보내야 하나요?
보증금 반환 청구, 계약 해지 의사, 임차권등기명령 등
모든 법적 조치는 내용증명을 통해 명확하게 해두는 게 좋습니다.
임대인뿐 아니라, 추후 법원, 채권자들에게도 증빙자료가 됩니다.
Q. 회생계획안에 동의하지 않으면 어떻게 하나요?
동의하지 않더라도 채권자집회에서 인가가 되면 강제 적용됩니다.
다만, 이의신청을 통해 의견을 밝히거나
조정비율을 수정 요구할 수 있습니다.
Q. 보증금 반환 채권은 일반채권인가요?
네, 대부분의 경우 무담보 일반회생채권으로 분류됩니다.
담보가 없다면 변제비율이 낮거나 회수 우선순위가 뒤로 밀립니다.
Q. 월세를 일부러 안 내고 상계받는 전략이 좋은가요?
무조건 좋은 건 아닙니다.
회생절차가 끝나면 다시 일반계약관계가 회복되며,
추가적인 미납금은 별도 소송 대상이 될 수 있어요.
명확하게 계약 해지 후, 임차권등기명령으로 종료하는 것이 가장 안전합니다.
정리하며, 마켓핑크의 솔직한 조언
저도 처음엔 머리가 복잡했어요.
보증금 다 날리는 거 아닌가 불안했는데,
지방 법률구조공단 상담을 통해 방향을 잡고 나니 생각보다 대응이 어렵지 않더라고요.
핵심은 "상황을 피하지 말고, 법적 권리를 잘 정리하는 것"
그리고 감정적으로 대응하지 않고, 계약서와 문서 중심으로 차분히 준비하는 것입니다.
앞으로도 이런 상황은 점점 늘어날 수 있어요.
부동산 경기와 무관하게, 임대인의 재정상태는 우리와 무관하게 달라질 수 있으니까요.
만약 현재 유사한 상황에 처해 계시다면,
절대 가만히 있지 마세요.
당장 계약서 확인, 등기부등본 확인, 임차권등기명령 신청 여부 검토부터 하셔야 합니다.
그게 내 돈을 지키는 첫걸음이니까요.
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