2030년 대구 국평 대장은 누구? 범어힐스테이트 vs 수성자이 32구역, 진짜 승자는?
“지금은 범힐이지만, 2030년엔 어떨까요?”
"2025년에 이런 고민을 한다고요?"
주변 친구가 이렇게 말했어요. 바로 제가 “2030년쯤 되면 대구 국평 대장은 어디일까?” 하고 혼잣말하듯 던졌을 때의 반응이었죠.
지금 대구 수성구 부동산 시장을 잘 아는 분들이라면 누구나 한 번쯤 해봤을 고민일 거예요.
바로 **범어힐스테이트(범힐)**와 수성자이 32구역(만촌3동 재개발) 사이의 미래 시세 경쟁에 대한 이야기입니다.
현재는 범힐이 단연 대장 아파트로 꼽히죠. 수성구 학군지의 심장인 범어4동에 위치하고 있고, 브랜드·입지·학군 삼박자를 갖춘 ‘믿고 사는’ 아파트니까요. 하지만 아직 입주도 안 한 수성자이 32구역이 2030년 완공을 앞두고 강력한 경쟁자로 주목받고 있어요.
10년 후, 진짜 국평 대장은 누가 될까요?
🏙 본론: 범힐 vs 수성자이, 지금부터 2030년까지의 시나리오
📍현재 입지 비교: 범어4동 vs 만촌3동
범어힐스테이트는 수성구 범어4동에 위치한 전통적 학군지 중심 아파트입니다.
바로 옆에 범어W, 범어SK뷰 등 시세 상위 아파트가 밀집해 있고, 대구 지하철 2호선 범어역, 대구 MBC, 법원, 검찰청 등 공공기관과 양질의 학원가가 도보권입니다.
수성자이 32구역은 만촌3동 재개발 구역으로, 대구도시철도 2호선 수성구청역과 가까운 교통 요지이자, 만촌초·중이 인접해 있습니다. 2025년 현재 공공관리제하에 시공사 확정 후 사업추진 속도가 붙고 있으며, GS건설이 자이 브랜드를 앞세워 고급화를 예고하고 있습니다.
✅ 한 줄 요약:
입지 우위는 여전히 ‘범어’지만, 수성구청 중심 만촌3동의 잠재력도 무시할 수 없음
🧱 연식과 상품성: 최신이냐, 입증된 실거래냐
2025년 현재 기준으로 보면, 범어힐스테이트는 2020년 입주, 수성자이 32구역은 2030년 예정 입주입니다.
지금 범힐은 입주 5년 차지만, 2030년이면 입주 10년 차가 되죠. 반대로 자이는 그 시점의 최신 신축이라는 장점을 갖습니다.
범힐은 이미 입주 초기부터 대구 국평 시세 리더로 자리 잡았어요. 2023~2024년 실거래를 보면 전용 84㎡ 기준 15억을 돌파한 사례도 있었고, 최근엔 약세장이지만 여전히 13억 중후반을 유지 중입니다.
만약 자이가 신축 프리미엄과 상품성(2.0대 주차, 평면, 커뮤니티, 브랜드)를 극대화해 분양한다면, 2030년 시점에는 시세 14~16억 선 형성도 가능하다는 전망이 나옵니다.
✅ 중요한 포인트:
최신 신축의 상품성이 기존 아파트 연식을 압도할 수 있을까? → 예단은 어렵지만 가능성은 있다
🧠 학군 vs 상품성: 누가 더 무기력할까?
대구 부동산의 특성상 여전히 학군이 입지 프리미엄을 좌우합니다.
범어4동은 경신중·고, 대륜고, 정화여고 등 수성 학군지 중 핵심 인프라를 갖추고 있어 **‘범4 프리미엄’**이라는 말이 나올 정도입니다.
반면 만촌3동도 학군지로 평가받지만, 범어와 비교하면 상대적 입지 차이가 존재합니다.
특히 대치동처럼 수요 밀집이 강한 구역은 결국 주변 학원 접근성과 대체 불가능한 교육밀도가 핵심인데, 이 점에서 범힐이 범W나 범SK와 함께 국평 대장으로 군림하는 이유가 됩니다.
하지만 수성자이 32구역은 학군 외에도 신축 프리미엄, 브랜드, 교통(지하철), 상업시설 접근성 등을 모두 노리고 있어, 그 자체로 완결된 상품이 될 가능성이 높습니다.
✅ 요약하자면:
범힐은 학군이 시세를 끌어올리고,
자이는 상품성과 희소성이 그 자리를 위협할 수 있음
💬 실거래로 보는 분위기
재미있는 비교가 하나 있습니다.
범어SK뷰(2015년 입주)와 만촌자이르네(2023년 입주)의 실거래 비교죠.
2025년 기준 범SK뷰 전용 84㎡ 실거래가가 약 13.5~14억,
만촌자이르네는 약 11억 초반입니다.
연식은 만삼이 더 새롭지만, 입지 격차만으로 2억 이상 시세 차이가 유지되고 있습니다.
이 흐름이 유지된다면, 2030년에도 범힐이 수성자이보다 약간 위 시세를 유지할 가능성이 있습니다.
다만 공급 부족, 만촌동 일대의 개발 흐름이 본격화될 경우 자이가 시세 역전하거나 ‘투톱 체제’가 될 가능성도 충분히 있죠.
🧩 결론: 국평 대장은 단일 챔피언이 아니라 ‘양강 체제’?
수성자이 32구역이 성공적으로 분양되고, 입주 후 평가가 긍정적이라면
범어힐스테이트와 수성자이는 ‘국평 양강’ 체제를 이룰 가능성이 있습니다.
2023~2025년 사이 서울에서 벌어진
“학군지 대장 대치동 → 브랜드·입지 복합 강자 반포”로의 무게 이동처럼,
대구에서도 단일한 학군지 일변도의 흐름이 아닌 신축·교통·생활 인프라를 고루 갖춘 신흥 대장 아파트가 부상할 수 있습니다.
저는 개인적으로 범힐은 여전히 상징적인 존재로 남겠지만,
2030년쯤엔 “대구 국평 대장, 범힐과 자이 중 어디 살래?”라는 질문이 일상적일 거라고 생각해요.
✅ 마무리하며: 오해 없이 봐야 할 것들
- 수성자이가 무조건 범힐을 이긴다는 건 아니라는 점
- 범힐이 지금처럼 영원히 1등을 고수할 수도 없다는 점
- 시세는 ‘상품성+입지+시장의 흐름’ 3박자가 맞아야 오른다는 점
이 글은 재미로 시작했지만, 앞으로 수성구 아파트 시장의 변화를 예측해보는 나름 진지한 시도이기도 했습니다.
당장은 범힐이지만, 미래는 모르죠.
정답은 시간만이 알려줍니다.
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