성남아파트 양도소득세 비과세 완벽 가이드: 2025년 매도 시 꼭 알아야 할 조건과 주의사항
안녕하세요, 마켓핑크입니다!
오늘은 부동산 거래를 하시는 분들 중 특히 성남 지역 아파트를 보유하고 계신 분들께 꼭 필요한 이야기를 하려고 해요. 혹시 성남아파트를 2017년에 입주권으로 구입해서 2023년에 사용승인이 나고, 이제 2025년에 매도를 계획 중이신가요? 그리고 또 서울 동작구 아파트도 매수 계약을 마친 상태라면, 이 경우 양도소득세 비과세가 가능한지 고민이 많으실 텐데요.
저도 실제로 이런 상황에 처한 지인이 있었고, 이 문제 때문에 정말 머리를 싸매고 세법을 하나하나 살펴봤던 기억이 납니다. 그래서 오늘은 복잡한 세법 내용을 최대한 쉽게 풀어, 여러분이 꼭 알아야 할 핵심 포인트와 흔히 오해하는 부분들을 명확히 짚어 드릴게요.
부동산 거래, 특히 양도소득세 비과세는 왜 이렇게 어려울까?
부동산 양도소득세 비과세 조건이 매년 조금씩 바뀌고, 특히 조정대상지역 여부나 입주권·분양권의 취득과 보유 기간 등이 얽히면 헷갈릴 수밖에 없죠. 저도 처음에는 법령을 보면서 ‘이게 무슨 말이지?’ 하다가 인터넷 카페나 블로그에서 각종 사례를 읽고 전문가 상담도 받으면서 하나씩 정리했습니다.
많은 분들이 흔히 ‘1세대 1주택이면 무조건 비과세야’라고 생각하지만, 조정대상지역이나 다주택 여부, 보유 및 거주 기간에 따라 다르게 적용되기 때문에 주의가 필요합니다. 특히 입주권에서 아파트로 전환하는 과정, 즉 ‘관리처분인가 이후 조합원 승계’ 형태의 주택 취득은 비과세 판단 시 까다로운 부분 중 하나입니다.
성남아파트 사례를 함께 살펴볼까요?
2017년에 성남시의 조정대상지역에서 입주권을 매수한 뒤, 같은 해에 잔금까지 완료하셨고, 이후 2023년에 해당 아파트 사용승인이 났습니다. 조정대상지역 해제 시점이 바로 2023년 10월 즈음이었고요. 이 아파트를 2025년 7월쯤 매도 계약할 예정이며, 잔금일은 2025년 11월 초 정도로 잡으셨다고 하네요.
여기에 2025년 6월 말에는 서울 동작구 아파트를 매수 계약하셨고, 잔금일은 2025년 11월 28일로 예정되어 있습니다.
가장 중요한 포인트, ‘1세대 1주택 비과세’가 될 수 있을까?
양도소득세 비과세 기준 중 가장 중요한 것은 ‘1세대 1주택’ 요건입니다. 쉽게 말해, 매도 시점에 한 가구가 단 한 채의 주택만 보유하고 있어야 비과세가 적용됩니다.
그런데 이번 사례에서는 성남아파트와 동작구 아파트 모두 2025년 11월에 잔금이 예정되어 있어 ‘동시 다주택 보유’ 상태가 될 가능성이 높습니다. 이 경우, 단순히 1세대 1주택 비과세를 받기 어렵다는 점을 명확히 알아두셔야 해요.
조정대상지역과 비과세 기간의 영향도 큽니다
특히 조정대상지역 내 주택을 양도할 때는 보유 기간과 거주 기간 요건을 충족해야 합니다. 보통 2년 이상 보유하고 2년 이상 거주해야 비과세가 가능하죠. 다만 조정대상지역이 아닌 경우 보유 기간만 2년 이상이면 됩니다.
이번 사례에서 성남아파트는 2017년 입주권을 취득한 이후 실제 아파트로 전환(사용승인)된 2023년 10월부터 2년 이상 보유할 예정이라 보유 기간 요건은 충족됩니다. 그리고 2023년 사용승인 당시 조정대상지역이 해제된 상태였으므로, 조정대상지역 2년 거주 요건은 적용되지 않습니다.
따라서, ‘보유 기간 2년 이상 + 조정대상지역 해제’ 조건을 만족하여 비과세 가능성이 높습니다.
하지만 동작구 아파트 취득이 변수입니다
비과세를 받으려면 ‘매도 시점’에 1세대 1주택이어야 하는데, 동작구 아파트 매수 계약 및 잔금 예정일이 성남아파트 매도 잔금일과 거의 겹칩니다. 이 때문에 잔금일 기준으로 두 주택 모두 보유하게 될 수 있어 비과세 적용이 어려울 수 있습니다.
실제로 세법에서는 ‘잔금일’을 기준으로 주택 보유 여부를 판단하기 때문에, 동시 보유가 될 경우 다주택자로 분류될 가능성이 큽니다.
그렇다면 어떻게 해야 할까?
이럴 땐 매도 시점과 매수 시점을 조정하거나, 동작구 아파트를 매수 잔금 전에 매도하는 방법을 고려할 수 있습니다. 만약 조정이 어려우면, 다주택자 양도세 중과세 대상이 될 수 있으므로 세금 부담이 커질 수 있음을 인지해야 합니다.
또한, 입주권에서 아파트로 전환된 주택의 경우, ‘관리처분인가 이후 승계 조합원’ 여부도 비과세 판단 시 중요한 기준인데, 이 사례는 승계 조합원에 해당하므로 일반 입주권 거래보다 비과세 혜택이 비교적 잘 인정되는 편입니다.
종합적으로 정리하면
성남아파트는 2017년 입주권 매수 → 2023년 사용승인 → 2025년 11월 잔금 예정인 상황에서 보유 기간 및 조정대상지역 해제 조건을 충족해 1세대 1주택 비과세 가능성이 높습니다.
하지만, 2025년 6월 동작구 아파트를 매수하고 11월에 잔금을 치르면, 잔금일 기준 두 주택 모두 보유 중인 다주택자가 되어 비과세가 어려워질 수 있습니다.
따라서 비과세를 원하신다면 두 주택의 매매 일정 조율이 꼭 필요하고, 복잡한 부분은 꼭 세무 전문가와 상담하는 것을 추천드립니다.
흔히 오해하는 부분 바로잡기
많은 분들이 ‘입주권 매수 → 2년만 지나면 무조건 비과세’라고 생각하지만, 입주권을 통한 주택 취득 시점은 ‘사용승인일’ 기준이며, 조정대상지역 여부와 거주 기간 조건도 꼼꼼히 따져야 합니다.
또한, 동시 다주택 보유 상태에서는 비과세가 어려우므로, ‘계약일’이 아닌 ‘잔금일’을 꼭 확인해야 한다는 점 잊지 마세요.
마치며
성남아파트 양도소득세 비과세 여부는 단순해 보이지만, 실제로는 입주권 취득 시기, 조정대상지역 지정 여부, 보유 및 거주 기간, 그리고 다른 주택 매수 시점 등 다양한 요소가 복합적으로 작용합니다.
이 글을 읽고 ‘내 상황은 어떻게 될까?’ 고민하는 분들께 조금이라도 도움이 되었으면 좋겠습니다. 부동산 거래는 큰 돈이 움직이는 일이니 만큼, 꼼꼼히 따지고 전문가의 조언을 받는 것이 가장 안전하다는 점도 꼭 기억하세요.
읽어주셔서 감사합니다. 궁금한 점이나 더 알고 싶은 부분이 있으면 언제든지 댓글 남겨주세요!
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